ESG YATIRIMIN GELECEĞİ İÇİN NEDEN ÖNEMLİ?

Kısa bir süre öncesine kadar, söz konusu ticari gayrimenkul olduğunda çevresel, sosyal ve yönetişimsel (ESG) hizmetler lüzumsuz görülmekteydi. Sonrasında ise “sahip olunması güzel bir şey” haline gelirken, günümüzde “mutlaka olması gereken” bir olgu haline gelmiştir. Özellikle iklim değişikliği gibi konular, hemen hemen her ülkenin varlıklarının değeri üzerinde gerçek bir risk oluşturduğundan, ESG dünya çapında bir fırsat olarak görülmeye başlamıştır.

ESG, yatırım kararı alma sürecinde bir işletmenin faaliyet gösterdiği çevre üzerindeki etkisini diğer finansal motivasyonlarla birlikte dikkate aldığından, işletmeler bugünden başlayarak ESG etkilerini analiz ederek, strateji geliştirerek ve açıklayarak kuruluşlarını geleceğe hazırlamalıdır. Aksi takdirde, kısa sürede kendilerini net bir ESG stratejisi geliştirme ve yürütme vizyonunu benimsemiş olan diğer yatırımcılardan geride kalmış bulacaklardır.

TALEBİN İTİCİ GÜCÜ NEDİR?

ESG yatırımı, ticari gayrimenkul (CRE) yatırımcıları da dahil olmak üzere geniş bir paydaş listesinin taleplerini karşılamak için çeşitli hususları içermektedir. Her beş yatırımcıdan biri, ESG politikalarının yetersiz olması nedeniyle, yönetici ile yatırım yapmamaya karar verdiklerini söylemekte ve 2020’de %33 olan ve 2021 itibariyle artışla birlikte yatırımcıların %39’u şu anda ESG ürünlerine yatırım yapmaktadır.

Sürdürülebilir yatırım fonları 2020’nin ikinci çeyreği itibarıyla ikiye katlanarak 54,6 milyar dolara ulaşmıştır.

ESG yatırımına yönelik talebi yönlendiren beş temel faktör vardır:

1. MEVZUAT TALEPLERİ

Halihazırda, küresel enerji ile ilgili karbon emisyonlarının %39’u yapılı çevreden kaynaklanmaktadır ve bugün var olan küresel inşaat alanının yaklaşık 2/3’ü 2040 yılında da varlığını sürdürmesi beklenmektedir.

Yapılar için gerekli birçok standart önümüzdeki 20-30 yıl içinde karbon emisyonlarını önemli ölçüde azaltmalarını ve nihayetinde net sıfıra ulaşmalarını gerektirdiğinden, bunun etkisi eyalet ve yerel düzeylerde şimdiden hissedilmektedir.

Yerel mevzuat değişikliklerin dışında, bir kısmı zaten yürürlükte olan birçok küresel ve ulusal yönergeler önümüzdeki on yıl içinde yürürlüğe girecektir. Ocak 2022 itibariyle, Kaliforniya Senatosu, Amerika Birleşik Devletleri’nde büyük şirketlerin tüm sera gazı emisyonlarını açıklamalarını gerektiren ilk yasa olan İklim Kurumsal Sorumluluk Yasası‘nı (CCAA) kabul etmiştir. Bu yeni mevzuat, yıllık brüt geliri 1 milyar doların üzerinde olan tüm şirketlerin tüm kapsamlardan (1, 2 ve 3) emisyonlarını açıklamalarını gerektirmektedir.

Ayrıca Birleşik Krallık, G20’de şirketleri İklimle Bağlantılı Finansal Beyan Görev Gücü (TCFD) raporlama gerekliliklerini yerine getirmeye zorlayan ilk ülke olacaktır.

COP26’nın bir sonucu olarak, IFRS Vakfı, “yatırımcıların bilgi ihtiyaçlarını karşılamak için yüksek kaliteli sürdürülebilirlik açıklama standartlarının kapsamlı bir küresel temelini’’ geliştirmek üzere yeni bir Uluslararası Sürdürülebilirlik Standartları Kurulu (ISSB) oluşturulduğunu duyurmuştur.

İşletmeler, güçlü bir ESG stratejisine sahip olarak geçiş riskinin potansiyel etkilerini karbonsuzlaştırma çabaları ve emisyon standartları gibi düzenleyici girişimler ile azaltabilmektedir. Ticari gayrimenkul yatırımcıları, bina müdahale noktalarından yararlanarak ve ESG stratejilerini operasyonlarına entegre ederek çözümün bir parçası olacaklardır.

”Her beş yatırımcıdan biri, ESG politikaları yetersiz olduğu için bir yöneticiyle yatırım yapmamaya karar verdiğini söylemektedir.’’

2. Y KUŞAĞI VE KADINLARIN ETKİSİ

Yeni bir nesil, yatırımcı tabanının büyük bir çoğunluğunu temsil etmeye başladıkça, kuruluşların motivasyonlarının ne olduğunu anlamaları çok önemlidir. Günümüzde özellikle ESG bu listenin en başında yer almakta. Önümüzdeki yirmi ila otuz yıl içinde Y kuşağının, Baby Boomer kuşağından 30 trilyon dolardan fazla miktarda zenginliği devralması beklenmekte ve 2025 yılına kadar Y kuşağının küresel işgücünün dörtte üçünü temsil etmesi beklenmektedir. Morgan Stanley tarafından yapılan bir araştırma; değerlerine bağlı nesil olarak bilinen Y kuşağı’nın sosyal veya çevresel hedefleri olan şirketlere yatırım yapma olasılığının genel nüfusa göre iki kat daha fazla olduğunu ortaya koymuştur.

Firmalar bir nesilden diğerine geçerken genellikle varlıklarının %70-80’ini kaybetmektedir. Bu büyüyen yatırımcı tabanını elde tutmak ve çekmek için, kuruluşların faaliyetlerinde ESG’yi nasıl ele aldıklarına öncelik vermeleri gerekmektedir. Y kuşağı – ve özellikle Y kuşağı kadınları – yeni miras aldıkları sermayelerini sadece mükemmel getiri sağlayan değil, aynı zamanda toplumsal faydaya katkıda bulunan ve kişisel değerleriyle uyumlu fırsatlara yönlendireceklerdir.

ESG’nin bireysel elementleri

Çevresel (Environmental), bir kuruluşun enerji, sera gazı emisyonları, atık, iklim değişikliği ve kaynak kıtlığı gibi çevresel alanlar üzerindeki etkisini içermektedir.

Sosyal (Social), işçi hakları, arazi edinimi, işyeri/iş gücü sağlığı ve zindeliği, güvenlik, çeşitlilik ve toplumsal etki dahil olmak üzere, kuruluşun istihdam ettiği kişilerin yanı sıra faaliyet gösterdiği toplulukları nasıl etkilediğine odaklanmaktadır.

Yönetişim (Governance), yönetim kurulu yapısı ve bileşimi, yönetici tazminatı, iş etiği ve hissedar hakları dahil olmak üzere kuruluşun kendisini nasıl yönettiğini incelemektedir.

Bu tanımlar birlikte, geleneksel “sürdürülebilirlik” ve “üç alt satır (TBL)” ölçütlerinin ötesine geçerek, bu faktörlerin sosyal sorumlu yatırıma nasıl katkıda bulunduğuna daha fazla odaklanmaktadır.

2050 yılına kadar karbon nötr olma sözü veren 25 şehir:

1. Austin
2. Akra
3. Barselona
4. Boston
5. Buenos Aires
6. Cape Town
7. Caracas
8. Kopenhag
9. Durban
10. Londra
11. Los Angeles
12. Melbourne
13. Meksika City
14. Milano
15. New York
16. Oslo
17. Paris
18. Philadelphia
19. Portland
20. Quito
21. Rio de Janerio
22. Salvador
23. Santiago
24. Stockholm
25. Vancouver

Eğer dünyanın çoğunluğu, küresel sıcaklığı sınırlama hedefine ulaşmayı umuyorsa yüzyılın ortasına kadar net sıfır karbon emisyonuna ulaşarak 1.5°C’ye yükselirse, diğer şehirler de kesinlikle aynı şeyi yapmak zorunda kalacaklardır.

3. RİSK HAFİFLETME

Ticari gayrimenkul için, ESG konularının portföy riskleri ve fırsatları üzerinde ölçülebilir bir etkisi vardır. Yakın zamanda yapılan bir PwC anketi, yatırımcıların %79’undan fazlasının ESG ile ilgili risklerin yatırım kararlarında önemli bir faktör olduğuna inandığını göstermektedir. İklim değişikliği ve küresel sürdürülebilirlik sorunları, ticari gayrimenkul portföylerinin karşı karşıya olduğu en büyük risklerden bazılarıdır. Doğal afetler, sel riski, deniz seviyesinin yükselmesi, doğal kaynak kıtlığı, kirlilik ve sağlık sorunları, iklim mültecileri ve tropikal hastalık göçü yatırımcılar için yeni risk faktörleri oluşturmaktadır. Yatırımcıların dikkate alması gereken iki temel risk kategorisi vardır, bunlar; fiziksel riskler ve geçiş riskleridir.

Fiziksel riskler, hava ve iklim koşullarından kaynaklanan planlanmamış değişikliklerin bir sonucu olarak operasyonlarda ve tedarik zincirlerinde meydana gelebilecek aksaklıkları içermektedir. Aşırı hava olayları ve yükselen ortalama küresel sıcaklıklar gibi bu riskler, sıklık ve şiddet bakımından değişiklik gösterir ve tahmin edilmesi zordur. Küresel doğal afetler, 1980 ve 2018, 10 yılları arasında sayıları artış eğiliminde olmak üzere yaklaşık 5,2 trilyon dolar zararla sonuçlanmıştır.

Geçiş riskleri, düşük karbonlu ve iklim dostu bir geleceğe doğru toplumsal ve ekonomik değişimleri takip eden ilgili riskleri içermektedir. Örnekler arasında politika ve mevzuat değişiklikleri, teknolojilerin ilerlemesini, arz ve talebe bağlı piyasa değişiklikleri ve bir şirketin faaliyetlerine ilişkin kamuoyu algısını içermektedir.

Bu risk türlerinin yönetimi maliyeti, olay yönetim sıklığını azaltabilir ve bir şirketin piyasa değeri ve itibarı üzerinde ölçülebilir bir etkiye sahip olabilmektedir. Bu sorunların etkisinin anlaşılması, yatırımcıların operasyonlarla ilişkili ESG risklerini daha iyi azaltmalarına ve daha dayanıklı bir iş altyapısı oluşturmalarına olanak sağlayacaktır.

4. POZİTİF İŞ SONUÇLARI

Sürdürülebilirlik ve ESG faktörlerinin tarihsel olarak gelir üzerinde çok az etkisi olduğu yada hiç olmadığı düşünülmüştür. Artık yatırımcılar, uzun vadeli değer yaratmaya bağlı iş stratejileri görmek istemekte ve ESG faktörleri, piyasa ile uyumlu veya piyasanın üzerinde getiri sağlayan sınıfının en iyisi yatırım yaklaşımları oluşturmak için kullanılabilmektedir. İyi yönetilen ESG’ye sahip şirketler, maliyet düşüşleri görebilir, düzenleyici müdahaleleri azaltabilir ve çalışanları elde tutma, cezbetme ve üretkenliği artırabilmektedir. McKinsey tarafından yapılan bir araştırma, ESG’nin artan işletme giderleriyle mücadeleye yardımcı olabileceğini ve işletme maliyetlerini %60’a varan oranda etkileyebileceğini ortaya koymuştur. Yapılı çevrenin büyük bir kısmı gelişmiş sosyal ve çevresel faydalar için optimize edilebilir ve harekete geçmek ticari gayrimenkul piyasasına bağlıdır.

Varlık düzeyinde değer yaratma bir binanın karbon ayak izini yöneterek ve ESG risk azaltma süreçlerini entegre ederek bulunabilmektedir. Bu, genel net işletme gelirini etkileyebilir ve elden çıkarma sırasında varlık değerinde artış sağlayabilir. Eğer bir mal sahibi nihayetinde bir mülk satmak isterse, ESG’nin kritik bir niteleyici olduğu durumlarda yatırımcıları çekme olasılığı daha yüksek olacaktır. Araştırmalar, ESG performansı, kurumsal finansal performans ve yatırım getirileri arasındaki pozitif korelasyonu doğrulamaya devam ettikçe, kuruluşlar kendilerini yatırımcıların değer yaratma ile bağlantılı olduğuna inandıkları ESG ile ilgili faktörlerde güçlü performans gösterecek şekilde konumlandırmalıdır.

5. SOSYAL GÜÇ

Gayrimenkulün sosyal etkilerini ölçmek tarihsel olarak zor olmuştur. Yatırımcılar, ticari gayrimenkul piyasasının “toplumsal faydayı” geliştirmek için nasıl kullanılabileceğini ve operasyonların kapsamının ötesinde geniş etkilere sahip olabileceğini anlamaya çalışmaktadır. Özelikle varlık düzeyinde, varlıkların bir işyerinin ötesinde, faaliyet gösterdikleri topluluklarla nasıl etkileşim kurduklarını ve onları nasıl geliştirdiklerini anlamak önemlidir. Güçlü bir sosyal sermayeye sahip olmak, yüksek getiri sağlamak için kritik öneme sahiptir, bu nedenle ESG yatırım stratejisi bir kuruluşun sosyal etkileri nasıl ele aldığını değerlendirmeyi içermelidir. Ağustos 2020’de SEC, insan sermayesi yönetimini önemli bir maddi risk olarak kabul etmiştir.

Küresel olarak, ESG’deki sosyal faktörlerin net bir şekilde ölçülmesini sağlamaya yönelik düzenlemelerin ortaya çıktığını görmekteyiz. Almanya, insan hakları ve çevresel durum tespiti için yeni bir standart belirleyen tedarik zinciri yasasını (GSCA) kabul etmiştir. Bu yasa, şirketlerin tedarik zincirlerinin tüm aşamalarında insan hakları standartlarının uygulanmasını sağlamalarını gerektirecektir. Birleşik Krallık, artık çalışan sayısı 250’den fazla olan işverenlerin, cinsiyete dayalı ücret farklarına ilişkin belirli rakamları hesaplamalarını, raporlamalarını ve yayınlamalarını zorunlu kılmaktadır. Başka bir örnek de, kuruluşların operasyonlarında ve tedarik zincirinde modern kölelik riskine ilişkin zorunlu raporlama yükümlülükleri getiren Avustralya’nın Modern Kölelik Yasası’dır. (NWS Yasası)

Piyasayı etkileyenler, çok uluslu büyük varlık yöneticileri ve yatırım yöneticileri, ESG yatırım stratejilerine odaklanarak gelecekte kendilerini en iyi şekilde konumlandıracaklardır.

ESG, Gayrimenkul Değerlemelerinde de kritik bir rol oynayacak.

BRIAN KRITER

Genel Müdür, Değerleme ve Danışmanlık

COVID-19 virüsünün bulaşmasıyla ilgili devam eden endişelerle birlikte, güçlü sözleşmelere sahip daha sürdürülebilir ofis binaları, çalışanlar için mümkün olan en iyi hava kalitesini arayan kiracıları cezbetmektedir.

Bu talep, bu binaların hem doluluk hem de kira artışı açısından daha hızlı toparlanmasını sağlamakta ve güçlü sözleşmeler de bina sahibi için tahvil benzeri nakit akışları sağlamaya yardımcı olmaktadır.

Buna karşılık, B Sınıfı (veya daha düşük) binalar, gelişmiş HVAC/filtreleme sistemlerinin uygulanmasıyla ilgili maliyetler nedeniyle daha az rekabetçi hale gelmektedir. Hatta bazı durumlarda, örneğin gelişmiş enerji verimliliği standartları, hava kalitesi veya karbon emisyonu gereklilikleri için düzenleyici gereksinimlerin karşılanmaması durumunda, malzemenin eskime riski bile olmaktadır.

İleriye dönük olarak, gayrimenkul performansına ilişkin güvenilir kıyaslama verileri elde edildiğinde ve standart bir ESG KPI seti oluşturulduğunda, sürdürülebilirlik özellikleri değer değerlendirmelerinde daha önemli bir rol oynayacaktır. İklim değişikliği verileri de bir dizi varlık sınıfı için daha fazla faktör haline gelecek ve değerlemeyi gerçekleştirenlerin çevresel ve fiziksel risklere ilişkin güncel bilgileri yansıtması gerekecektir. Örneğin, sel baskınına daha yatkın alanlar, veri merkezleri vb. için plansız kesintiler gibi endüstriyel tedarik zinciri kesintileri için daha büyük riskler sunacaktır.

DAYANIKLILIK ANAHTARDIR.

Sürdürülebilirlik özellikleri, orta ve uzun vadede küresel emlak değerleri üzerinde çok daha büyük bir etkiye sahip olacaktır. Şu anda, dünyanın dört bir yanındaki değerleme ekiplerimiz, veri ekiplerimizle birlikte, varlığın performansını emsal grubuna göre sıralamaya yardımcı olmak için bir dizi ESG kriterine göre puanlayacak bir ‘’esneklik” endeksini nasıl geliştirebileceğimizi görmek için çalışmaktadır. Ayrıca, orta vadede ekiplerimizin değerlemelerimize dahil edecekleri daha fazla üçüncü taraf verisi olmasını beklemekteyiz.

ESG YATIRIM STRATEJİLERİNE ODAKLANMAK KRİTİK ÖNEM TAŞIR.

Bu düzenlemeler ve ölçüm metodolojileri genişlemeye devam ettikçe, yatırımcıların hangi kuruluşların bütüncül ESG stratejileri sergilediğine dikkat etmeye devam ettiğini göreceğiz. ESG riskleri tüm işletmeler ve sektörler için geçerli olmakla birlikte, mevcut risklerin uygunluğu değişecektir. Piyasa etkileyicileri olarak maruz kaldıkları riskler ve benzersiz konumları göz önüne alındığında, çok uluslu büyük varlık yöneticileri ve yatırım müdürleri, ESG yatırım stratejilerine odaklanarak gelecekte kendilerini en iyi şekilde konumlandıracaklardır. Küresel gayrimenkul piyasası uzun vadeli portföy değeri ve kalıcı olumlu çevresel ve sosyal etki yaratmak için mükemmel bir fırsat yaratan ESG, düzenleyici talepler, kullanıcı ihtiyaçları ve artan piyasa taleplerinin yakınsamasını yaşamaktadır. Listelenen talepler ele alınmazsa, yatırımcıların veya kullanıcıların bu ESG gereksinimlerini karşılamayan “karaya oturmuş varlıklar” – binalar görmeye başlayacağız.

İyi haber şu ki, tüm sektörler ESG endişelerinin her zamankinden daha acil olduğunun farkına varmaya başlamaktadır. ESG yatırım stratejilerinin iş dünyasına entegre edilmesi, dayanıklılığın tesis edilmesini, uzun vadeli değer yaratılmasını ve bir bütün olarak çevre ve toplumumuz üzerinde kalıcı bir etki yaratılmasını sağlayacaktır.

PDF indirmek için tıklayın: ESG Yatırımcın Geleceği İçin Neden Önemli?

Cushman & Wakefield Türkiye