EMEA Bölgesi Ticari Gayrimenkulde Sermaye Piyasalarındaki Yeni Dönem
Tarihteki en sert faiz artırımı döngülerinden birini atlatan ticari gayrimenkul piyasaları, artık bir dönüm noktasına ulaşıldığına dair net sinyaller veriyor. ABD kaynaklı daha yüksek gümrük tarifeleri ve artan belirsizliklere rağmen, Avrupa ekonomisi 2025 yılında dirençli kalmayı sürdürüyor ve 2026 ile 2027’de reel büyümede iyileşme beklentilerini koruyor. Bu ekonomik istikrar, özellikle güçlü talebin devam ettiği ve yeni inşaat faaliyetlerinin yavaşladığı birincil gayrimenkul segmentlerinde de kendini gösteriyor; bu da yeni bir genişleme döngüsünün erken aşamalarına işaret ediyor. Ayrıca, dip noktasını geride bıraktığı gözlenen sermaye piyasası döngüsü yatırımcılar için cazip bir giriş noktası oluşturuyor.
Bu dinamikler, borç piyasasında likidite ve sermaye artışında bir toparlanmayı tetikleyerek önümüzdeki çeyreklerde ve yıl boyunca daha yüksek bir faaliyet seviyesine zemin hazırlıyor. Toparlanmanın en umut verici göstergesi ise son dönemdeki fon toplama faaliyetlerindeki artış. Hem özel hem de kurumsal yatırımcılar, sektörün uzun vadeli değerine olan inançlarını yenileyerek sermayelerini geniş ölçekte harekete geçiriyor. Bu sermaye oluşumu dalgası, yatırımcıların kısa vadeli dalgalanmaların ötesine bakarak portföylerini stratejik biçimde konumlandırdıklarını; böylece hem istikrarlı gelir artışını hem de döngüsel fırsatlardan doğan getiri potansiyelini yakalamayı hedeflediklerini gösteriyor.
Özel Sermaye Öncü Rol Üstleniyor
Avrupa ticari gayrimenkul yatırımları için sermaye toplamaya yönelik büyük özel yatırım yöneticilerinin çabaları, 2025 yılında ivme kazanıyor. Ağustos ayı itibarıyla tamamlanan fon kapanışları toplamda 20 milyar avroya ulaştı; bu rakam, 2024 yılının tamamındaki 18,6 milyar avroluk tutarı geride bıraktı. Fon toplama faaliyetleri bu hızda devam ederse, 2025 yıl sonu itibarıyla toplam tutarın 30 milyar avroya ulaşması bekleniyor. Bu da 2024’e göre %64’lük bir artış anlamına geliyor ve 2023 ile 2024 yıllarında görülen düşüşlerin ardından, 2021’den bu yana ilk yıllık artış olarak öne çıkıyor.
Fon toplama seviyeleri, gelecekteki sermaye dağıtımı açısından umut verici bir tablo çizerken, fon düzeyindeki ayrıntılara inmek bu yeni döngüdeki ivmenin daha net kanıtlarını ortaya koyuyor. Örneğin, Blackstone Real Estate Partners Europe VII, AG Europe Realty Fund IV ve Starwood European Real Estate Debt Finance II fonları sırasıyla 10,6 milyar, 2,5 milyar ve 1,8 milyar ABD doları büyüklüğe ulaştı. Blackstone fonu, Avrupa’da bugüne kadar toplanan en büyük fon olurken; AG fonu, şirketin bölge tarihindeki en büyük fonu olma özelliğini taşıyor. Buna ek olarak, Silver Avenir (963 milyon $), King Street Real Estate Special Situations (Europe) Fund II (941 milyon $) ve AREIM DC Fund (923 milyon $) gibi üç fon daha, ortalama fon büyüklüğünü 2025 yılı itibarıyla 922 milyon dolara taşıdı. Bu rakam, bugüne kadar kaydedilen en yüksek ortalamanın (2014 yılında 438 milyon $) iki katından fazla.
Blackstone’un basın açıklamasında dile getirdiği görüşler, “Tide is Turning” serisinde yer alan analizlerle ve Cushman & Wakefield’ın en son yayımladığı Investment Atlas raporundaki TIME Skoru verileriyle de paralellik gösteriyor. Tüm bu göstergeler, piyasaya stratejik giriş için oldukça uygun bir döneme işaret ediyor.
Blackstone Avrupa Gayrimenkul Başkanı James Seppala, şu değerlendirmede bulundu: “Avrupa’da bugüne kadar toplanan en büyük gayrimenkul fonunu, sektörde yaşanan olağanüstü dalgalanmalara rağmen oluşturmuş olmaktan son derece gururluyuz. Gayrimenkul piyasasındaki toparlanma artık görünür hale geliyor ve yatırımcı ortaklarımızın, kanıtlanmış, yüksek güven düzeyine sahip yatırım süreçlerimiz aracılığıyla fırsatları değerlendirmemiz için bize duydukları güvene minnettarız.”
Ürün Çeşitliliği Odakta
Yakın zamanda kapanan fonların hedeflediği gayrimenkul türlerinin dağılımı, kurumsal yatırımcıların en güçlü inanç gösterdiği alanları ve ticari gayrimenkul yatırımlarının bir sonraki dalgasının hangi segmentlerde yoğunlaşacağını ortaya koyuyor. Avrupa’da, çeşitlendirilmiş yatırım stratejilerinin payı 2025 yılında belirgin biçimde artış gösterdi: Bu yılki fon toplama faaliyetlerinin %80’i, belirli bir gayrimenkul türüne odaklanmak yerine “çeşitlendirilmiş portföy” hedefleyen fonlardan oluşuyor. Bu oran, 2023 ve 2024 yıllarındaki %60’lar seviyesinden ve 2021–2022 dönemindeki %50’ler düzeyinden önemli bir yükselişi temsil ediyor.
Başka bir ifadeyle, 2025 yılında toplanan fonların %80’ini oluşturan çeşitlendirilmiş fonlar arasında, %64’ü lojistiği, %78’i ise konutu hedef sektör olarak içeriyor. Buna karşılık, bu yıl itibarıyla çeşitlendirilmiş fonların yalnızca %19’u ofis yatırımlarını kapsıyor. Bu oran, tarihsel olarak en düşük seviyeyi ifade ediyor ve muhtemelen sermaye oluşumuna yön veren birkaç büyük fonun etkisiyle ortaya çıkan hem bir istisna hem de potansiyel bir yan etki olarak değerlendiriliyor.
Altyapı, Veri Merkezleri ve ESG
2025 yılında ticari gayrimenkul fon toplama hikayesi yalnızca bu sektörden ibaret değil. Paralel olarak, altyapı ve dijital altyapıya yönelik sermaye akışlarında da güçlü bir artış yaşanıyor. Bu durum, Avrupa genelinde daha stratejik ve fırsat odaklı bir yatırım yaklaşımına geçildiğinin altını çiziyor. Avrupa Birliği, çeşitli fon ve girişimler aracılığıyla —Avrupa Yatırım Bankası (EIB) / Avrupa Yatırım Fonu (EIF), Connecting Europe Facility, Cohesion Fund, European Regional Development Fund, InvestEU Programme ve European Defence Fund (taşıma altyapısı iyileştirmelerini de kapsayan) — altyapı yatırımlarını desteklemeyi sürdürüyor. Avrupa Komisyonu’nun 2028–2034 dönemi için açıkladığı yeni 2 trilyon avroluk bütçe önerisi, altyapı yatırımlarında önemli bir ölçek genişlemesi ve stratejik konsolidasyonu hedefliyor.
Almanya da benzer şekilde, enerji, ulaşım ve dijital altyapıya yatırım yapmak üzere özel bir altyapı fonu oluşturdu. Aynı zamanda Avrupa genelinde, çevresel, sosyal ve yönetişim (ESG) kriterleri giderek daha fazla önem kazanıyor. Hodes Weill/Cornell tarafından yapılan son ankete göre, Avrupa’daki yatırımcıların %74’ü, ticari gayrimenkul yatırımlarını ESG politikaları ve uygulamalarıyla ilişkilendiriyor. Almanya’nın yeni kamu altyapı fonunu 2045 yılına kadar sürdüreceğini açıklaması da bu yaklaşımı güçlendiriyor. Sadece kamu kaynakları değil, özel sermaye de bu eğilimi destekliyor. Macquarie’nin 3,5 milyar avroluk Avrupa Altyapı Borç Fonu, Schroders’in 2 milyar avroluk Junior Infrastructure Debt Fund III, L&G’nin 600 milyon avroluk Dijital Altyapı Fonu ve EQT’nin Infrastructure VI Fonu bu alanda öne çıkan örnekler arasında yer alıyor.
2025 yılı Mart ayında Avrupa Yatırım Fonu (EIF), CDP Equity ile birlikte 150 milyon avroluk bir yatırım açıkladı. Bu yatırımın 50 milyon avroluk kısmı, PIMCO’nun Avrupa Veri Merkezi Fırsat Fonu aracılığıyla bölgedeki veri merkezlerine yönlendiriliyor. PIMCO’nun Avrupa Gayrimenkul Fırsat Fonu da fon toplama süresini Ekim 2025’e kadar uzatarak hedef büyüklüğünü 1,5–2 milyar avroya çıkardı.
Ayrıca, AREIM DC Fonu tarafından desteklenen EcoDataCenter’ın İsveç’teki veri merkezleri için 960 milyon avroluk finansman sağlaması ve PGIM’in 2 milyar dolarlık Global Data Center Fonu, Avrupa’nın dijital altyapı yatırımlarının geleceğini destekleyecek sermaye derinliğine katkı sunuyor.
GYO’lar ve Kurumsal Yatırımcılar Sermaye Piyasalarına Yeniden Dönüyor
Hem gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO’lar) hem de kurumsal sermaye, Avrupa’da sermaye piyasalarına yeniden güçlü bir şekilde dönüyor. Daha önce bahsedilen yönetilen fonlardaki güçlü fon toplama faaliyetleri, emeklilik fonları, kamu varlık fonları ve diğer kurumsal yatırımcıların Avrupa’daki yatırım ortamına yönelme eğilimini destekliyor. Bu sermaye akışı, portföy çeşitlendirmesi ve varlık türlerinin yeniden dengelenmesi amacıyla gerçekleşiyor.
Kurumsal yatırımcılar arasındaki tahsis oranları, tarihsel olarak en yüksek seviyelere yakın seyrediyor (%10,7 — Hodes Weill/Cornell verilerine göre). Cushman & Wakefield verilerine göre ise, 2025’in ikinci çeyreği itibarıyla Avrupa gayrimenkulüne yönelik toplam 57,4 milyar avro tutarında sermaye toplanmış durumda; bu rakam 2024’ün ilk çeyreğindeki 43,1 milyar avroya kıyasla önemli bir artışı temsil ediyor.
Avrupa GYO’ları, makroekonomik koşulların istikrara kavuşması, sermaye maliyetlerinin düşmesi ve sektör bazlı destekleyici rüzgarlarla birlikte toparlanma sürecine girmiş durumda. 2024’te siyasi riskler ve yüksek kaldıraç oranları nedeniyle zayıf performans gösteren GYO’lar, şu anda net aktif değerlerine (NAV) göre %25–30 iskontolu işlem görüyor; bu oran, ABD’deki %5–10 aralığının oldukça üzerinde. Bu değerleme farkı, özel sermaye fonları için birleşme ve satın alma fırsatlarını artırıyor; özellikle lojistik, veri merkezleri, çoklu konut (multifamily housing) ve self-servis depolama segmentlerinde konsolidasyon ivme kazanıyor.
Aynı zamanda GYO’lar bilançolarını güçlendiriyor. Nareit verilerine göre Avrupa’daki gayrimenkul şirketleri, 2025 ortasına kadar 8,7 milyar avro sermaye artırımı gerçekleştirdi. Düşük faiz döneminde yüksek borçluluk seviyelerine ulaşan birçok GYO, 2022’deki faiz artışlarının ardından borçlarını azaltmak zorunda kalmıştı. Borç/özsermaye oranları son dönemde yaklaşık beş puan iyileşmiş olsa da hâlâ ABD’nin üzerinde seyrediyor; bu da bilanço optimizasyonunun önemini vurguluyor.
Tüm bu gelişmelerin yanı sıra, Avrupa Merkez Bankası tarafından yayımlanan son kredi verme anketleri, kredi koşullarında gevşemenin ve kredi talebinde artışın eşiğinde olunduğuna işaret ediyor. Ayrıca Bayes Business School 2025 Ticari Gayrimenkul Kredi Raporu, borç veren kurumlar arasında artan ihraç hacimlerini, daha rekabetçi fiyatlamayı ve özellikle üst segment varlıklar için daha sıkı kredi-değer oranlarını (LTV) ortaya koyuyor.
Genel Görünüm
Özel ve kamu ticari gayrimenkul yatırımcıları tarafından gerçekleştirilen öz sermaye ve borç fonu artışındaki son ivmelenme, sektörün yükseliş evresine yaklaştığına dair en güçlü sinyallerden biri olarak öne çıkıyor. Bu eğilim, artan yatırım hacimlerinin öncü göstergesi niteliğinde olup, çok varlıklı yatırım kabiliyetine sahip sermaye kaynakları arasında güvenin yeniden güçlendiğini gösteriyor. Ayrıca, yatırımcıların kısa vadeli dalgalanmalara takılmadan portföylerini stratejik biçimde konumlandırarak uzun vadeli büyüme fırsatlarını hedeflediklerine işaret ediyor.
Bu içerik Cushman & Wakefield tarafından hazırlanmıştır. Asıl kaynağa erişmek için https://www.cushmanwakefield.com/en/insights/a-new-wave-of-capital-formation-in-emea-cre
Yazar;
Rebecca Rockey
Head of Quantitative Insights & Principal Economist
