240 Ay Vade İle Ev Sahibi Olmak Mümkün Mü?
İstanbul’da, 240 ay vade ile, kira öder gibi ev sahibi olmak mümkün mü? Hangi faiz oranları ile hangi ilçede mümkün?
Son günlerde, konut kredi faizlerinin aşağı çekilmesi ile kira öder gibi 240 ay vade ile konut sahibi olmanın mümkün olup olmayacağı sektör gündeminde tartışılır hale geldi. Peki bu model ile İstanbul’da gerçekten ev sahibi olmak mümkün olabilir mi?
Emlak Konut GYO’nun Genel Müdürü Murat Kurum’un 240 ay vadeli konut kampanyası faizi ile ilgili yaptığı açıklama sonrası, bunun sektör için muazzam bir etki olarak değerlendiriyoruz. 120 ay için yüzde 0,40-0,50, 240 ay için yüzde 0,75-0,85 arasında faiz oranlarının belirleneceğini açıklayan Emlak Konut GYO, konut sahibi olmak isteyenler için uzun dönemli bir yatırım fırsatı sunacağını belirtiyor.
Son yıllarda hızla tırmanan konut fiyatları, büyük miktarda birikimi bulunmayan kiracıları ev sahibi olmaktan alıkoymaya başlamıştı. Diğer taraftan halihazırda konutu olup, lokasyon, sosyal donatı ya da daha büyük alan ihtiyacı gibi sebeplerle konut yenileme talebi olanlar için de artan fiyatlar halihazırda bir engel oluşturuyordu.
Tüm bunlara ek olarak, Türkiye için konuşacak olursak, yakın gelecekte alım gücünün ciddi oranda artışının beklenmemesi, konut fiyatlarında düşüş olacağına yönelik rivayetleri sektörde çokça konuşulan bir meta haline getirdi. Fakat şimdilik özellikle merkezi lokasyonlarda hala talep çok yüksek olması sebebiyle, fiyatların gerileme ihtimali zayıf. Peki ya faizler düşerse, konut alma hayalleri kuranlar yüksek fiyatlara rağmen ev sahibi olabilir mi? Ya da böyle bir yatırıma başlamak, emlak fiyatlarındaki yüksekliğe rağmen gerçekleştirilebilir mi?
Konut kredi faizleri hangi seviyeye gelmeli ki kredi ödeme planı kira öder gibi olsun?
Bu sorunun yanıtını aramak üzere her ilçeden 100 m2 konut baz alarak bir analiz yaparak uzun dönemli kredilere dayalı emlak yatırımı alternatiflerini değerlendirdik:
- İstanbul’da nüfusu yoğun, merkezi konumda ya da konut stoku fazla olan ilçelerden oluşturulan bir örneklem grup üzerinden;
- Reidin’in yayınladığı satılık ve kiralık konut fiyat verilerine dayalı;
- com üzerinden ilçe, hatta mahalle ortalama konut fiyat verileri hesaba katılarak;
Yapılan bir hesaplamayla 120 – 240 veya 360 aylık kredi seçenekleriyle konut sahibi olmak isteyen yatırımcı/ev sahibinin karşılaşacağı finansal rakamları ortaya çıkardık.
İstanbul’daki majör ilçelerde 100 m2’lik konutların yukarıdaki parametrelere göre satış ve kira fiyatlarını dikkate aldığımızda ve konut bedelinin %25’ini peşinat ve %75’ini banka kredisi yoluyla ödediği senaryoda, kredi vadesi boyunca bankaya ödenecek tutarın, muhitteki gerçek kira bedeliyle karşılaştırmasını yaparak, gerçekten kira öder gibi ev sahibi olunup olunamayacağını hesapladık.
Analizin sonucuna bakacak olursak;
- 120 aylık plana bağlı olarak kira öder gibi ev sahibi olmak şu anda mümkün gözükmüyor! Çünkü İstanbul’un çoğu ilçesinde amortisman süresi 10 yıldan uzun. Yani kira öder gibi konut alabilmek için, bankaların üste para ödemesi gerekiyor.
- 240 ayda Beşiktaş ve Kadıköy hariç listedeki diğer tüm ilçelerde konut sahibi olmak mümkün ama faiz oranlarının oldukça aşağılara çekilmesi gerekiyor. Faiz oranı %0,40-0,60 seviyelerine çekilirse birçok ilçede kira öder gibi ev sahibi olunabiliyor, İstanbul ortalaması için faiz oranı ise %0,38.
- 360 ayda ise %0,20-0,74 oranları ile neredeyse tüm İstanbul’da mümkün. İstanbul ortalaması için faiz oranı %0,50.
Bunun jenerik bir analiz olduğunun altını çizmek isteriz. Kredi faizleri bu seviyelere gelirse, konut fiyatları ile kiralar, arz ve talebe göre farklı boyutlara gelecektir. Dengeler muhakkak değişecektir. Ancak her durumda konut kredi faizlerinin düşmesi sektörü canlandıracaktır.
*Negatif faiz oranları bankaların ödemesi gereken tutara işaret etmektedir, bir konutun amortisman süresi 10-20 yıldan uzunsa, faiz oranı %0 olsa bile kira öder gibi almak mümkün görünmemektedir.
Nesil Aybar
Değerleme ve Danışmanlık Bölüm Yöneticisi
Cushman & Wakefield Türkiye
