COVID-19, İç mekanlar da sağlık ve konfor koşullarını nasıl öncelikli hale getirdi?

Küresel salgın süresince konforlu ve sağlıklı çalışma alanları, çalışanların kendilerini güvende hissettikleri alanlarda çalışma taleplerine paralel olarak daha da önem kazandı. Doğru aydınlatma, suya erişim ve uygun hava kalitesi çalışma alanlarının sahip olması gereken en temel ihtiyaçlar olmasına rağmen, ofis çalışanlarına çalışma ortamlarını nelerin daha iyi hale getirebileceği sorulduğunda bu faktörler halen en çok eksik görülen ve talep edilen unsurlar olarak ön plana çıkmaktadır.
Pandeminin bir sonucu olarak, İç Mekan Ortam Kalitesi (“IEQ”) her zamankinden daha önemli hale gelmiştir. IEQ, en basit haliyle kullanıcıların özellikle sağlık, esenlik, konfor ve üretkenlik ile ilgili fiziksel yapı içerisinde tecrübe ettikleri koşulların toplamı olarak ortaya çıkmakta ve bu durum işyerine dönüş stratejilerini gözden geçiren şirketler için şüphesiz bir odak noktası olmaktadır.
Günümüzde, virüsleri havada ya da fiziksel yüzeylerde doğrudan ölçebilen bir teknoloji henüz bulunmasa da, bulaş riskini azaltmak için yapılabilecek çok şey olduğu açıktır. Gelişmiş temizlik prosedürleri, sosyal mesafelendirme, tek yönlü sirkülasyon sistemleri, pleksiglass koruyucu önlemler ve el dezenfektanları, binaları daha sağlıklı ve daha güvenli hale getirmenin yalnızca sıklıkla bilinen birkaç yoludur.
Yapıların, kendilerini tanıma ve mümkün olduğunda kendilerini iyileştirme kapasitesine de diğer önlemler kadar ihtiyacı bulunmaktadır. Hava kalitesini, nemi, sıcaklığı, doluluğu ve insan akışını ölçme süreci – pandemi öncesindeki dünyada “olsa iyi olur” olarak değerlendirilen faktörlerken; günümüzde bir binanın başarılı bir şekilde yeniden açılma sürecinin ayrılmaz bir parçası haline gelerek, akıllı bina devrinin tam anlamıyla başlamasına sebep olmuştur.
Giderek artan bir şekilde hem yapı sahiplerinin hem de yapı kullanıcılarının IEQ için bütünsel, ölçülü ve veriye dayalı, özellikle iç mekan hava kalitesini arttırıcı bir yaklaşıma yatırım yapmaları öngürülmektedir. IEQ sistemleri, bina sistemleri ve en son iç mekan hava kalitesi izleme teknolojisi, yapı sahiplerinin ve yapı kullanıcılarının ‘sağlıklı ve akıllı bina’ oluşturma konusunda göz önünde bulundurması gereken 3 kritik yön olarak öne çıkmaktadır.

SAĞLIKLI İÇ MEKAN ÖLÇÜMLERİ

Hayatımızın neredeyse yüzde 90’ını kapalı alanlarda geçiriyoruz. Fiziksel yapılardaki sağlık durumunu sertifika uygulamaları ile ölçme imkanı, şirketlere ve yapı sahiplerine, fiziksel yapının sağlığını ve konfor koşullarını nasıl iyileştirdiklerini ve dolayısıyla bina sakinlerinin sağlığını nasıl koruduklarını gösterme fırsatı sağlamaktadır.
Hepimizin bildiği üzere pandeminin başlangıcından bu yana çalışma alanlarının sağlık koşullarına olan ilgi çarpıcı biçimde arttış gösterdi. Şirketler, iç mekan hava kalitesini ve hava akışını iyileştirmek, temizlik alışkanlıklarını değiştirmek, havalandırmayı arttırmak ve daha sağlıklı bir çalışma ortamı için neler yapabileceklerini bilmek istemekte. Dolayısıyla bu tür sertifikalar, çalışanlar için binaların güvenli ve KOVİD-19 sonrası yeniden kullanım için hazır olduğu anlamına gelerek, çalışanlar, işverenler ve bina sahipleri için güvence sağlamaya yardımcı olmaktadır.
En iyi bilinen IEQ ve sağlık sistemlerine ek olarak, son zamanlarda ortaya çıkan, özellikle İç Mekan Hava Kalitesine (IEQ) odaklanan iki yeni standart bulunmatadır: RESET ve AirRated. RESET programı, yalnızca binalar için değil, aynı zamanda IEQ denetimi (sensör donanımı) ve veri sağlayıcıları (yazılım platformları) için de sertifikalar sağlayan gerçek zamanlı verilere ve uzun vadeli denetime odaklanması açısından benzersiz bir konumdadır. AirRated ise, bilgi toplayan ve binanın iç hava kalitesi ile ilgili verileri doğrudan ölçen daha kısa süreli bir çevre araştırmasına dayalı farklı ama tamamlayıcı bir yaklaşımı benimsemektedir.
Bunlar haricinde piyasada sıkılıkla kullanılan LEED ve Fitwel ise, kendi çerçevelerinde değerlendirme kategorisi olarak İç Mekan Çevresel Kaliteyi ele alırken, WELL ve RESET, sertifikasyon elde etmek için test ve sürekli hava izleme gerektirerek bunu bir adım daha ileri götürmektedir.

1. THE WELL BUILDING STANDARD™ (WELL)
Tasarım ve yapımdaki en iyi uygulamaları kanıta dayalı tıbbi ve bilimsel araştırmalarla birleştirir – insan sağlığını ve refahını desteklemek için yapılı çevreyi bir araç olarak kullanır.

2. FITWEL
Bina sakinlerini etkileyen çok çeşitli sağlık davranışlarını ve riskleri ele almak için tasarım puan kartı derecelendirmesine ve operasyon stratejilerine odaklanarak, binaları sağlığı destekleyecek şekilde optimize eden bir bina sertifikasyon sistemi.

3. AIRRATED
İç Mekan için yeni bir sertifika sistemidir.
Hava kalitesi hakkında ayrıntılı bilgi toplamak için sensör teknolojisini kullanan, ardından bunu önde gelen tıbbi araştırmalara ve sektördeki en iyi uygulamalara göre derecelendiren bir sistemdir.

4. LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIRONMENTAL DESIGN (LEED)
Gerçek bir varlığın tüm yaşam döngüsüne odaklanan birden çok sisteme sahip, dünya çapında kullanılan en popüler yeşil bina sertifika programlarından biri.

5. RESET
Canlı verilerin kalitesine, şeffaflığına ve uygulanabilirliğine odaklanan, sensörler tarafından ölçülen sağlıklı binalar için uluslararası bir bina standardı ve sertifika programıdır.

HAVALANDIRMA SİSTEMİNİ İYİLEŞTİRMEK
Yaşadığımız bu zorlu dönemde pek çok yapı için mevcut havalandırma ve klima (HVAC) sistemlerinin artık amaca tam olarak uygun olmayabileceğine dikkat etmek önemli bir hale gelmiştir. Peki havalandırma sistemlerini iyileştirmek için nelere ihtiyacınız var?

1.Mekanik sisteminizin en yüksek havalandırma yüklerini karşılayacak şekilde tasarlandığını varsaymayın
Taze hava tasarım özelliklerinin yanı sıra talep kontrollü havalandırma gibi potansiyel teknolojik ve fiziksel iyileştirmeleri belirlemek için mekanik sistemlerinin tasarımını incelemek ve kapsamlı bir anlayışa sahip olmak önemlidir.

2.Kapalı alanlarda, özellikle düşük metrekareli kapalı alanlarda iç hava kalitesi hızla bozulur
Kapalı alanlarda CO2 miktarı hızla artar. Uzman ekibimiz, lider sınıf ticari bir IAQ sensörü ile gerçekleştirilen iki haftalık bir numune döneminden elde edilen verilere dayanarak, CO2 miktarının 245 cm tavan yükseliği ile 9.2 metrekare büyüklüğündeki kapalı, havalandırılmamış bir alanda bir saat içinde iki katına çıktığı sonucuna ulaştı. Ortama sürekli CO2 verdiğimiz için, odalardaki CO2 miktarı havalandırma performansının doğrudan bir göstergesidir ve izlenecek en önemli iç hava kalitesi değişkeni olmaktadır.

3. Mekanik sistemler için kullanım süresi/doluluk programları doğrulanmalıdır.
Kullanıcılar yapıyı kullanırken HVAC’in açık olması gerektiği düşünülse de, çeşitli nedenlerden dolayı bu durum her zaman beklenildiği şekilde olmamaktadır. Ofisin kullanım zamanlarını doğrulamaya çalışıp cihazların kullanım modunu çalışma saatlerinden önce başlatın, ve kullanım bittiğinde sonlandırın.
Dikkate alınması gereken bir başka konu, bina otomasyonu ve kontrol sistemleridir. Otomasyon, mekaik sisteminin “beynidir” ve özellikle günümüzde çoğu binada bulunan modern değişken hava hacmi (“VAV”) sistemlerinde havalandırma performansı için temeldir. Bu sistemler genellikle BMS (bina yönetim sistemi) olarak adlandırılır.

Cushman & Wakefield’ın ABD’de 14.000 metrekareden büyük ticari ofis binalarından oluşan yönetim portföyüne ilişkin yakın zamanda yaptığı anket, bu tür binaların yüzde 95’inin bir şekilde entegre bir BMS’ye sahip olduğunu gösteriyor. Ancak bu sistemler karmaşıktır, arka planda çalışmaktadır ve zaman zaman göz ardı edilmesi kolay olabilir.

BMS ile ilgili ortak sorunlar 3 başlıkta toplanabilir:
1. Yetersiz yatırım
2. Düzenli bakım ve güncelleme eksikliği
3. Minimum standardizasyon

Yukarıda belirttiğimiz üç ortak sorun da aynı genel soruna işaret ediyor, bina otomasyonu geleneksel bir bina varlığı gibi değil, çağdaş bir teknoloji olarak ele alınmalıdır. Bu sorun ancak, periyodik, planlı donanım yükseltmeleri, üreticiden düzenli yazılım güncellemeleri, hizmet yüklenicisinden güvenilir bakım (örneğin, çalışmayan sensörlerin değiştirilmesi ve arızalı ağ bağlantılarının düzeltilmesi), tutarlı programlama, veri yönetimi gibi konuların profesyonel ve standart bir şekilde ele alınmasıyla çözülebilir.

Havalandırma performansını en üst düzeye çıkarmak için alınabilecek en etkili eylem ise, mekanik sistemler üzerinde otomatikleştirilmiş analiz yöntemi uygulamaktır. Buna genellikle Hata Algılama ve Teşhis veya “FDD” denir. Önleyici bakım gözardı edilmeyecek derecede önemli olsa da, çoğu durumda cihazlar erişilemez durumda olabilir veya veri olmadan gözlemlenmesi ve teşhis edilmesi zordur.
Sonuç olarak, karmaşık mekanik sistem sorunları çok maliyetli ya da bazı durumlarda geleneksel bakım süreçleri ve araçlarıyla tanımlanmanın imkansız olduğu ve bu nedenle çoğu zaman teşhis edilemeyen sorunlardır. Bu nedenle yukarıda belirtildiği gibi otomatik analiz sistemleri proaktif bir yaklaşımı mümkün kılar.

IAQ İZLEME TEKNOLOJİSİ

Nesnelerin İnterneti’nin (IoT) devam eden evrimi ile birlikte gayrimenkul sektöründe önemli çözümler geliştirilmektedir. Bu alanda en önemli gelişmelerden biri IAQ izleme teknolojisidir. Önde gelen IoT tarzı çözümler, sensör donanımını (genellikle duvarlara monte edilmek üzere tasarlanmış küçük cihazlar) ve verilere erişmek, sensör cihazlarını yapılandırmak ve yönetmek için kullanılan ilişkili yazılım platformunu birleştirir ve sensörler sayesinde buradan toplanan verileri kullanarak gerekli analizleri yapabilmek için kullanıcı arayüzü sağlar. Bu çözümler, diğer teknoloji sistemleriyle nispeten basit entegrasyonlara izin veren, iyi belgelenmiş, yayınlanmış arayüzler içermesi gereken modern bulut tabanlı sistemlerle oluşturulmuştur.
Belirtildiği gibi, bugün piyasada bulunan ve virüs partiküllerini doğrudan ölçen IoT ürünleri bulunmamakla birlikte, kaliteli bir iç mekan hava kalitesi sensöründen alınan CO2, PM2.5 ve VOC ölçümlerinin kombinasyonu, havalandırma performansı için iyi bir gösterge sağlar. Tabi bu süreçte de CO2 gibi iç hava kalitesi ölçümlerinin doğru bir şekilde izlenmesi, sensör yerlerinin kayması ve zamanla yanlış bilgi vermesi gibi zorluklarlarla karşılaşılmaktadır. Doğrudan bu amaca yönelik bir yazılım platformuna entegre edilmiş donanıma sahip IoT tarzı çözümlerin en önemli avantajlarından biri, önde gelen sistemlerin yaptığı sapmayı hesaba katmak için sensörleri periyodik olarak otomatik bir şekilde yeniden kalibre etme yeteneği olarak öne çıkmasıdır.
IoT sensörleri, IAQ’yu gerçek zamanlı olarak izlemek için gereken ayrıntılı verileri sağlamaktadır. Sensörler, hem kapalı alanlar hem de açık alanlar olmak üzere tüm alanları kapsayacak şekilde konumlandırılabilir. Ayrıca, daha düşük maliyetli bir modelde, yalnızca konferans odaları, toplantı odaları veya kafeler gibi yüksek yoğunluklu ortak alanlar gibi önemli ilgi alanları için de uygulanabilir.

YENİDEN BAŞLAMADAN ÖNCE KOVİD-19’U DEĞERLENDİRMEK

Pandemi süreci hepimize sağlıklı binaların geliştirilmesi, işletilmesi ve bakımının yapılmasının önemini vurguladı. Bu nedenle yapılacak bu tip bir yatırımın kullanıcılar için daha çekici bir bina, mal sahipleri için daha değerli bir varlık ve herkes için daha iyi hava kalitesi sağlayacağı unutulmamalıdır.
Sıklıkla tartışılan ‘kaliteye kaçış’, insanların refahı söz konusu olduğunda farklı bir anlam kazanır. Yapınızın iç mekan kalitesini değerlendirmek için bu zamanı bir fırsat olarak değerlendirmenizi tavsiye etmekteyiz.

Yazının tamamını görüntülemek için tıklayınız: COVID-19, iç mekanların sağlık ve konfor koşullarını nasıl öncelikli hale getirdi.PDF

Cushman & Wakefield Türkiye

Murat Can Elmalı
Partner, Head of Project & Development Services