Türkiye'de Konut Krizi Nasıl Çözülür?

Uzun yıllardır çözüm bekleyen ve kritik bir sorun olan Türkiye'deki konut krizinin, en önemli etkenlerinden biri gayrimenkullerin doğru ve adil bir şekilde vergilendirilememesidir. 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre, Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisindeki arsalar, araziler ya da evler için mülk sahipleri veya arsa sahipleri tarafından emlak vergisi ödenmesi gerekir. Bu verginin hesaplanmasında kullanılan yöntemde ise değişen oranlar ve gayrimenkul değeri esas alınır. Ancak, vergi oranları gayrimenkulün cinsine, coğrafi konumuna ve Büyükşehir içinde veya dışında olmasına bağlı olarak değişkenlik gösterebilir. Meskenler için en düşük, arsalar içinse en yüksek vergi oranları uygulanır.

Emlak vergisi arsaların geliştirilip konut üretimi için teşvik edici bir unsur olmayı amaçlasa da gerçek değerlerin hesaplanması noktasında hakkaniyetli olunmadığını ve beklenen sonuçları vermediğini düşünüyorum. Bu eksiklik, arsa sahiplerinin gerçek değerler yerine düşük değerler üzerinden emlak vergisi ödemesine, arsa tutmanın maliyetini göz ardı etmelerine ve konut veya diğer projeleri geliştirmekte tereddüt etmelerine yol açıyor. Diğer yandan arsa maliyetlerinin yüksekliği, geliştirme faaliyetlerinin ivme kazanmasını engellerken, nitelikli konutlara olan talebin karşılanamaması da fiyat ve kira artışlarını tetikliyor.

Sorunun temelinde gerçek değerler yerine düşük değerlerin hesaplanması yatıyor ki bu zorlukları aşmanın bir yolu olarak, 2025 yılı itibariyle Almanya’da uygulanmaya başlanacak emlak vergisi sistemi ‘’Grundsteuer Reformu’’ incelenebilir ve vergilendirme düzeni gözden geçirilebilir. Bu reformun en önemli ayağı ise değer tespiti ve kapsamlı değer haritalarının oluşturulmasıdır. Bu sayede emlak vergisinin daha adil ve doğru hesaplanması mümkün olabilir. Ayrıca, gerçek değerlerin tespiti ve takibi için gayrimenkul teknolojilerinin (proptech) kullanılması da süreci daha şeffaf ve etkili hale getirebilir.

Gerçek değerlerin esas alınması, sadece emlak vergisi düzenini değil, aynı zamanda tapu harcı düzenini de etkiler. Tapu harcı, gayrimenkul alım-satım işlemlerinde ödenen bir vergi olmasının yanında değere göre değişen oranlarla hesaplanır. Gerçek değerlere dayalı bir tapu harcı düzeni, daha adil ve dengeli bir sistem yaratılmasına yardımcı olurken, bu sayede gayrimenkul alım satım maliyetlerini de düşürülebilir.

Sonuç olarak, Türkiye'deki konut krizini çözmek için gayrimenkul vergilendirme sistemi ve tapu harcı düzeninin reforme edilmesi gerektiğine inanıyorum. Gerçek değerlere dayalı bir yaklaşım, konut üretimini teşvik ederken, fiyatları dengeler ve konut krizine kalıcı bir çözüm sunabilir.

Tuğra Gönden

Yönetim Kurulu Başkanı