İran’da Son Gelişmeler

26 Haziran 2025 İtibarıyla Küresel Ekonomi ve Gayrimenkul Piyasalarına Etkileri

Son birkaç hafta içinde İsrail’in İran’a yönelik füze saldırıları ve ardından gelen İran’ın misillemeleri, küresel çapta jeopolitik gerilimi artırdı. ABD’nin İran’ın nükleer tesislerine yönelik hava saldırıları ise çatışmanın boyutunu genişletti. İsrail ve İran arasında ateşkes ilan edilmiş olsa da, tansiyon düşmüş değil. Bölge jeopolitik risk açısından hâlâ kırılgan.

26 Haziran itibarıyla, durumun istikrar kazandığı görülüyor ki bu, küresel ekonomi ve gayrimenkul piyasaları açısından olumlu bir gelişme. Temel varsayımımız, askeri çatışmaların daha fazla tırmanmayacağı ve ekonomik aksaklıkların geçici olacağı yönünde. Bu nedenle küresel büyüme üzerindeki etkilerin sınırlı kalması bekleniyor. Ancak önümüzdeki aylarda gelişebilecek olumsuz senaryoların da olası etkilerini göz önünde bulunduruyoruz.

Küresel Ekonomiye Etkisi

Petrol Fiyatları:

Küresel ekonomi için en yakın risk, olası petrol arz kesintileri nedeniyle artabilecek enerji maliyetleri. Şu ana kadar bu riskler gerçekleşmedi. İran’a yönelik hava saldırıları öncesinde Brent petrolünün varil fiyatı yaklaşık 60 dolardı. Fiyat kısa süreliğine 77 dolara yükseldikten sonra, 24 Haziran’da sağlanan ateşkesin ardından 68 dolara geriledi.

Enerji piyasalarında yaşanan aksaklıklar şu ana kadar sınırlı kaldı. Bunun birkaç nedeni var: İran, küresel petrol üretiminin yalnızca %5’ini sağlıyor ve dünya çapında beşinci büyük üretici konumunda. ABD ise %20’lik payla dünyanın en büyük üreticisi. Ayrıca, Suudi Arabistan ve BAE’nin toplamda günlük 5–6 milyon varillik yedek üretim kapasitesi bulunuyor. Bunun yanında, ABD, Brezilya ve Kanada gibi OPEC dışı üreticiler de günlük yaklaşık 1.3 milyon varillik ek arz sunabiliyor. Bu durum, küresel enerji sisteminin bu krize dayanıklı ve esnek olduğunu gösteriyor.

Bu demek değildir ki enerji riskleri küçümsenmeli. Gerilimin artması ve İran’ın Hürmüz Boğazı’nı petrol sevkiyatına kapatması gibi düşük olasılıklı ancak ciddi bir senaryo gerçekleşirse, enerji ticaretinin önemli bir kısmı yeniden yönlendirilmek zorunda kalır ve bu da maliyetleri artırır, teslimat sürelerini uzatır. Analistlere göre böyle bir senaryoda petrol fiyatları 120–130 dolar aralığına kadar çıkabilir ve bu durum 2026’ya kadar küresel büyümeyi yaklaşık %0.3 oranında azaltabilir. Hürmüz Boğazı’ndan günde yaklaşık 21 milyon varil petrol taşınıyor ve bu da burayı küresel enerji ticaretinin en kritik noktası haline getiriyor. Bölgedeki gerginlik nedeniyle bazı taşıyıcılar şimdiden rotalarını gönüllü olarak değiştirmeye başladı.

Enflasyon ve Para Politikası:

Enerji maliyetleri hem işletmeler hem de tüketiciler için önemli bir gider kalemi. Örneğin, ABD Tüketici Fiyat Endeksi’nde (CPI) enerji bileşeni toplam endeksin %21.5’ini oluşturur. Dolayısıyla enerji fiyatlarındaki ani artışlar enflasyon üzerinde büyük etki yapar. Şu ana kadar enerji fiyatlarının ılımlı seyretmesi, CPI üzerinde yıllık bazda %0.2 oranında düşürücü bir etki yarattı.

ABD Merkez Bankası (Fed) ve diğer merkez bankaları genellikle enerji fiyatlarını hariç tutan "çekirdek enflasyon" verilerine odaklansa da, uzun süren ve kalıcı enerji fiyat artışları, tarifeler gibi diğer enflasyon riskleriyle birlikte, para politikası kararlarını etkileyebilir.

Tüketim:

Enerji fiyatları çoğu hane halkının bütçesi için kritik olduğundan, benzin fiyatlarının yükselmesi harcanabilir geliri düşürerek tüketimi olumsuz etkileyebilir. Genel bir kural olarak, petrol fiyatındaki her 10 dolarlık artış, benzin fiyatına yaklaşık 0.24 dolar/galon eklenmesine yol açar. 25 Haziran itibarıyla ABD’de ortalama benzin fiyatı galon başına 3.23 dolar iken geçen yılın aynı döneminde bu rakam 3.47 dolar kaydedilmişti. Bu da fiyatların makul düzeyde artmasına rağmen tüketimi henüz ciddi anlamda etkilemeyeceği anlamına geliyor. Ancak benzin fiyatları, özellikle tüketici güveni üzerinde orantısız bir etkiye sahip. Zaten yüksek enflasyon beklentileri ve tarifeler nedeniyle baskı altındaki tüketici güveni, daha temkinli harcamalara yol açabilir. 2025’in başlarında perakende harcamalar dirençli kalsa da, Mayıs ayında perakende satışlar %0.9 oranında düşerek, tüketicilerin bu olumsuz algıyı harcama davranışlarına yansıtmaya başladığının göstermektedir.

Bölgesel Etkiler:

Küresel düzeyde, Orta Doğu’daki piyasalar bu çatışmadan en çok etkilenecek bölgeler arasında yer alıyor. Suudi Arabistan ve BAE gibi büyük enerji üreticileri İran’daki kaybı telafi ederek kısa vadede fayda sağlayabilir; ancak bölge geneli açısından, turizm ve yabancı yatırım talebinin azalması net olumsuz etki yaratacaktır. Ayrıca, bölgeden uzaklaşan konteyner gemileri nedeniyle petrol dışı ticaretin de zarar görmesi, taşıma maliyetlerini artırabilir. Orta Doğu, son yıllarda otel ve eğlence, yenilenebilir enerji, elektrikli araçlar, veri merkezleri ve yapay zeka gibi sektörlerde önemli miktarda turizm ve sermaye yatırımı almıştı. Artan bölgesel istikrarsızlık bu yatırımlara olan ilgiyi azaltabilir—özellikle gayrimenkul alanında. Orta Doğu dışında, olumsuz bir senaryoda en büyük zararı görecek ülke Çin olabilir. Zira Çin’in ham petrol ithalatının üçte birinden fazlası Hürmüz Boğazı’ndan geçmektedir.

ABD içinde ise enerji üretimine dayalı yerel ekonomiler bu süreçte diğerlerine kıyasla daha iyi performans gösterebilir. Yüksek petrol fiyatları üretimi teşvik edebilir, bu da daha fazla sondaj, yatırım, istihdam ve inşaat anlamına gelir. Öte yandan, enerji maliyetlerinin daha yüksek olduğu bölgeler—genellikle tüketim merkezlerine mesafesi daha fazla olan Güney eyaletleri—taşıma maliyetlerindeki artıştan daha fazla etkilenebilir.

Gayrimenkul Piyasalarına Etkisi

Jeopolitik riskler söz konusu olduğunda aşağı yönlü riskler her zaman mevcuttur. Ancak unutulmamalıdır ki, küresel ekonomi ve gayrimenkul piyasaları Rusya-Ukrayna savaşı, İsrail-Hamas çatışması, OPEC üretim kesintileri veya Kızıldeniz’deki ticaret kesintileri gibi büyük şoklara karşı geçmişte de dayanıklılık göstermiştir.

Ticari gayrimenkul sektörü, jeopolitik risklere tamamen bağışık olmasa da, mevcut durumda bu krizi asgari düzeyde etkilenerek atlatabilecek bir konumda. Birçok varlık sınıfında kira talepleri ve yatırım faaliyetleri açısından ivme kazanılmış durumda. Sektör, uzun vadeli ve gelir getirici yapısı sayesinde belirsizlik ortamında diğer varlık türlerine kıyasla daha iyi performans göstermektedir.

Ancak olası en kötü senaryoda hangi gayrimenkul alt sektörlerinin daha fazla etkileneceğini düşünmekte fayda var: Lojistik, perakende ve turizm/konaklama sektörleri petrol fiyat şokundan en fazla zarar görebilecek alanlardır.

Her zaman olduğu gibi, gayrimenkulde esas olan riski tamamen ortadan kaldırmak değil, doğru şekilde yönetmektir. Mevcut dinamikler göz önüne alındığında, bu çatışmanın en kötü senaryoya evrilme olasılığı şimdilik düşük görünüyor. Yine de gelişmeleri yakından takip etmeye ve duruma göre güncellemeler sunmaya devam edeceğiz.

Bu içerik, Cushman & Wakefield tarafından hazırlanmıştır. Asıl kaynağa erişmek için "The Iran Situation : Implications for the Global Economy and Property Markets as of June 26, 2025"sayfasını ziyaret edebilirsiniz.