AVM’lerdeki Kiraların Sürdürülebilirliğine İlişkin Bir Analiz

Bir süredir sektörde kafaları kurcalayan bir sorunun yanıtını bulmak için bir analiz yaparak sizinle paylaşmak isteriz.

Gerçekten AVM’lerin performanslarında sıkıntı var mı, yoksa hafta sonları otoparklarında zor yer bulduğumuz AVM’lerin karlılıklarında aslında bir daralma gözlemlenmezken, performanslarına yönelik söylentiler geçici illüzyon ya da sadece bütçe pazarlıkları için çıkarılan dedikodular mı?

Kiralamaların ağırlıklı olarak Euro’ya dayandığı AVM’lerde ciddi bir yabancı sermaye söz konusu; öte yandan yerli bankalar dahil, perakendecilerle yapılan kredi anlaşmaları  döviz kurlarına endeksli. Son dönemde döviz kurlarındaki geniş dalgalanmaların neden olduğu kontratların Türk Lirası üzerinden yapılandırılması; bazı AVM yatırımcıları tarafından hızla benimsenirken, özellikle yabancı yatırımcı/geliştiricilerin müdahil olduğu merkezlerde ciddi bir gerilime yol açıyor. Bunun nedeni ise kısaca bütçelerin nasıl yapılandırılacağının bilinememesi, kontratların akıbeti, döviz kuru ile finansman sağlanmış AVM’lerde durumun belirsizliği…

Şüphesiz her merkezin kendine göre avantaj ve dezavantajları var ama sorunun yanıtını Jenerik bir AVM üzerinden giderek bulmaya çalışalım. Ön kabullerimizi şu şekilde alırsak:

• Türkiye’nin her hangi bir yerinde yer alan bölgesel ölçekte bir AVM’yi ele aldığımızda, bu AVM’nin sözleşmeleri Euro bazında ve yıllık %3 artışa tabi. AVM’nin kira/ ciro oranını, (Effort Indeksi – Affordability Ratio) %15 olarak kabul edelim.
• AYD, AVM’lerin satışlarını endeks olarak tutan tek kuruluş ve verileri Ocak 2013’ten başlıyor. Aylık olarak satış değişimlerini kendilerine üye olan AVM’lerden topluyorlar. Çıkış noktasını AYD dataları alırsak jenerik bir AVM’de gerçekleşen cironun buna göre arttığını kabul ediyoruz.

Bu bağlamda Effort indeksi üzerinden (kira/ciro) bir hesaplama yaparsak (Euro/TL hareketlerini de hesaba katarak) AVM’lerdeki daralma ile ilgili bir öngörü de bulunulabilir gözüküyor. Bu indekste ciddi bir artış olmadığı sürece ise performansta bir düşüş olmadığı tespitini yapmak mümkün.

AYD datasına ve paritedeki dalgalanmaya, ve kira kontratlarındaki yıllık ortalama %3 artışa bağlı olarak Effort İndeks 3 yıllık dönemde şöyle gözüküyor:

(Ocak ayında alınan kesitlere göre)

Ocak 2014’te %18,7

Ocak 2015’te %14,3

Ocak 2016’da ise %15,

Ocak 2017 için tahmin yapılacak olursa, Euro kurunu 3,73 alıp, ciro hesaplamasını da (aylık bazda geçmiş 3 yılın ortalaması olarak bakacak olursak) Kasım 2016’da %5 düşüş, Aralık 2016’da %17 artış, Ocak 2017’de ise %11 düşüş şeklinde dikkate aldığımızda

Ocak 2017’de ise Effort İndeks %18,5 olarak karşımıza çıkıyor.

Yani Ocak 2017 beklentisi tansiyonun artacağı yönünde, fakat bu oranı çok trajik olarak yorumlayamayız, yine de bu durumdan AVM yatırımcıları, yönetimleri ile kiracıların zorluk yaşamasının bekleneceğini söylemek yanlış olmaz.

Aylık kesit almak yerine yıllık ortalamalar üzerinden gidip durum analizi yapacak olursak daha genel ve önemli bir göstergeye ulaşabiliriz:

2013 geneli:%15,2

2014 geneli: %16,6

2015 geneli: %15,6

2016 geneli: %16,9 (yukarıdaki tahminlere dayalı)

Yani jenerik AVM’mizin tansiyonu geçen 4 yılda artış göstermiş, karlılıklar azalmış! Tansiyonu düşürecek önlemleri almanın zamanı gelmiş gözüküyor.

Nesil Aybar

Değerleme ve Danışmanlık Bölüm Yöneticisi,

Cushman & Wakefield Türkiye