Alışveriş Merkezlerinin Yeni Sınavı COVID-19
Değişen tüketici alışkanlıkları doğrultusunda son yıllarda gelişim gösteren online alışveriş eğilimi ile birlikte ortaya çıkan eğlence ve yeme-içme odaklı gelişim, kur dalgalanmaları ve kira sözleşmelerinin Türk Lirası’na dönüşümü gibi etkenlerle birlikte perakende sektörü yeni bir zorlukla karşı karşıya kaldı: COVID-19!
Pandemi sürecine uyum sağlamak için çalışmalarına yoğun bir şekilde devam eden alışveriş merkezi yönetimlerinin bu değişim sürecini nasıl yönetecekleri, merkezlerin geleceği ve sürdürülebilirliği açısından oldukça önem arz etmektedir. İçerisinde bulunduğumuz dönemin, çoğu sektör gibi AVM’ler için de, bir kırılma noktası olacağı kesindir. Bu dönemi başarılı şekilde yönetenlerin ayakta kalacağı, yönetmekte zorluk yaşayanların ise ekonomik vermliliklerini kaybedip, alternatif çözüm yollarına ihtiyaç duyacağı oldukça açıktır. COVID-19 öncesi başlayan AVM dönüşüm süreçlerinin, pandeminin katalizör etkisiyle daha da hızlanması beklenmektedir.
Türkiye’nin en hızlı gelişen organize perakende pazarlarından birisi olan İstanbul’u incelediğimizde; ilk örneği 1980’li yılların sonunda görülen alışveriş merkezlerinin kısa sürede kontrolsüz bir şekilde arttığını ve oldukça üst seviyelere ulaştığını görüyoruz. Bunun sonucunda, günümüzde operasyonuna devam eden başarılı AVM’lerin yanında çok sayıda AVM’nin de atıl durumda beklemekte ya da düşük ekonomik verimlilikle operasyonlarına devam ettiğini söyleyebiliriz. Yapılan çalışmalar, İstanbul’da bugüne kadar inşa edilen toplam arzın yaklaşık yüzde 20’sinin tasarım, konum, rekabet gibi faktörler nedeniyle ekonomik verimliliğini kaybederek, bazılarının atıl durumda beklediği, bir kısmının ise piyasa ve bölge dinamikleri doğrultusunda farklı bir fonksiyona dönüştürüldüğünü gösteriyor. İstanbul’da konumlanan ve ekonomik verimliliğini kaybeden AVM’lerin yıllara göre dağılımını aşağıdaki grafikte inceleyebilirsiniz.
Şekil 1: Verimliliğini Yitirme Yıllarına Göre AVM Kümülatif Stoku
İstanbul’da AVM olarak planlanıp, yüzde 50’nin altında dolulukla faaliyet gösteren ya da fonksiyon değişikliğine uğrayan toplamda 988 bin metrekare brüt kiralanabilir alana sahip 41 alışveriş merkezi olduğu görülüyor. Yapılan analizlerde alışveriş merkezlerinin fonksiyonunu yitirme nedenleri ise; İstanbul dinamikleri göz önünde bulundurularak, lokasyon, rekabet, mimari ve yönetim/strateji olmak üzere 4 ana başlıkta gruplandırılmıştır.
İstanbul örneği incelendiğinde, rekabetin merkezlerin ekonomik verimliliği üzerinde en çok etkisi olan sebeplerden biri olduğunu görüyoruz. Yüksek arsa arzı ve hareketli bir gayrimenkul pazarına sahip İstanbul’da çok sayıda AVM geliştirilmiş, bunlardan güçlü olanlar faliyetlerine devam ederken güçsüz olanlar da zamanla rekabet baskısından dolayı ekonomik verimliliğini yitirmiştir. Bir diğer öne çıkan neden ise yönetim, kiralama, imar ve stratejik unsurlardır. AVM geliştirme aşamasındaki en önemli dinamik kuşkusuz ki AVM’nin etki alanı nüfusunu iyi tanımlamak ve bu nüfusa yönelik belirlenen stratejiler doğrultusunda konsept ve marka karmasını oluşturmaktır. Bu aşamada yapılan hatalar, alışveriş merkezinin başarısız bir şekilde operasyonuna başlamasına neden olabilir.
İstanbul’da konumlanan ve ekonomik verimliliğini kaybeden alışveriş merkezlerinin kiralanabilir alan dağılımına bakıldığında ise Şekil 2’de görüldüğü üzere mahalle merkezleri (< 15 bin metrekare brüt kiralanabilir alan) ve topluluk merkezleri (<35 bin metrekare brüt kiralanabilir alan) kategorisinde olan görece küçük ölçekli alışveriş merkezlerinin yoğunlukta olduğunu görüyoruz.
Şekil 2: Büyüklüklerine Göre Alışveriş Merkezi Kategorileri (AVM Sayısı Bakımından)
Ekonomik verimliliğini yitiren alışveriş merkezlerinin faaliyet sürelerine baktığımızda ise, yüzde 47’sinin hizmete girdiği ilk 5 yıl içerisinde kapandığını ve bu durumun bazı alışveriş merkezleri özelinde baştan verimli olmayan alanlar olarak ortaya çıktığını bizlere gösteriyor.
Sekil 3: Ekonomik Verimliliğini Yitiren AVM’ler Faaliyet Süreleri (AVM Sayısı Bakımından)
AVM geliştirmenin 2000’li yıllarda dönemin gayrimenkul trendi olması nedeniyle, konusunda uzmanlaşmamış pek çok şirket özellikle arsa değerinin nispeten düşük olduğu ilçelerde, herhangi bir uzman desteği almadan alışveriş merkezi geliştirmiş fakat bazıları başarısızlık ile sonuçlanmıştır. Bu şirketlerin orta ve küçük ölçekli geliştirdikleri projelerinde ilk etapta tasarım, konum, marka karması gibi stratejik hatalar yapmaları, merkezlerin en baştan ekonomik olarak verimsiz olmaları ile ilişkilendirilebilir. Yapılan araştırmalar sonucunda verimliliğini kaybetmiş olarak tespit edilen 40 alışveriş merkezinden 25’inin (%61) bu alanda uzmanlaşmamış şirketler tarafından geliştirildiği görülmüştür.
İstanbul örneğinde ekonomik verimliliğini kaybeden merkezlerin mekânsal dağılımına bakıldığında yüzde 13’ünün Anadolu, yüzde 87’sinin Avrupa Yakası’nda konumlandığı görülmektedir. Avrupa Yakası detayında baktığımızda ise Beylikdüzü – Esenyurt, Şişli – Beşiktaş – Sarıyer aksı ve Bayrampaşa – Bahçelievler aksının, ekonomik verimliliğini kaybeden merkezlerin yoğunlaştığı 3 temel bölge olduğu tespit edilmiştir. Beylikdüzü ve Esenyurt ilçelerini kapsayan “Bölge 1”, toplam verimliliğini yitiren AVM arzın yüzde 43’ü ile en yüksek orana sahiptir. Bu bölgeyi yüzde 20’lik oran ile “Bölge 2” olarak adlandırılan Bahçelievler – Bayrampaşa ve Şişli-Sarıyer aksındaki “Bölge 3” takip etmektedir.
Harita 1: Ekonomik Verimliliğini Kaybeden AVM’lerin Mekânsal Dağılımı
Alt bölgeler kendi içerisinde analiz edildiğinde ise, ekonomik verimlilik kaybı bakımından benzerlikler bulunduğu görülmüştür. Özellikle Beylikdüzü-Esenyurt Bölgesi’nde yer alan AVM’lerin büyük çoğunluğunun fonksiyon kaybınının en önemli nedeni rekabettir. Bu güçlü rekabet ortamının temel nedeni ise bölgedeki yüksek arsa arzı, düşük arsa fiyatları ve gelişen ulaşım olanaklarının da etkisiyle yoğunlaşan gayrimenkul faaliyetleridir. Bir diğer neden ise bu merkezlerin AVM konusunda uzmanlaşmamış şirketler tarafından geliştirilmesine bağlı kiralama ve stratejik hatalardır.
Yüksek harcama gücüne sahip nüfusu, kaliteli konut alanları ve ticari faaliyetleri ile, İstanbul’un arsa değerlerinin en yüksek bölgelerinden olan Şişli-Sarıyer Bölgesi de yoğunlaşmanın görüldüğü bir diğer alandır. Çoğunlukla profesyonel şirketler tarafından geliştirilen ve ana yola yakın konumlanan merkezler için, genellikle tasarım-konsept’in güncel eğilimleri takip edememesi ve hedef kitleye uygun olmayan marka karması gibi stratejik hatalar yapıldığı söylenebilir. Bunun yanında İstanbul’un merkezi iş alanına yakın ve merkezi konumu nedeniyle, bölgede bu alışveriş merkezlerine alternatif olabilecek daha büyük ölçekli ve yine kolay erişim sağlanabilen güçlü rakiplerinin olması nedeniyle, dolaylı yoldan bir rekabet ortamının da etkisi bulunmaktadır.
Bir diğer öne çıkan bölge ise, Bahçelievler ve Bayrampaşa ilçelerini kapsayan bölgedir. Bu bölgede yer alan ekonomik verimlilik kaybı yaşayan merkezlere yakın konumda bulunan, daha büyük ölçekli ve başarılı operasyonlar bu merkezlerin performasını negatif yönde etkileyerek ekonomik verimliliklerini kaybetmelerine neden olmuştur. Özellikle 2009’da faaliyete geçen Forum Istanbul Alışveriş Merkezi, 175 bin metrekare kiralanabilir alanı ile süper bölgesel ölçeğe girmekte, Ikea ve Decathlon gibi büyük ölçekli kiracıları da içeren başarılı marka karması ve metro ulaşımının sağladığı yüksek erişilebilirlik sayesinde diğer AVM’ler üzerinde yüksek bir rekabet baskısı oluşturmuştur. Bu durum ise diğer AVM’lerin ekonomik verimliliklerinin düşmesine neden olmuştur.
Fonksiyon kaybı/değişimi verilen 41 alışveriş merkezi incelendiğinde, Şekil 7’de görüldüğü üzere ofis ve eğitim tesisi fonksiyonlarına dönüşüm, diğer fonksiyonlara göre daha yüksektir. Bu iki fonksiyon dışında içerisinde kamu tesisleri ve eğitim merkezleri gibi kullanımların da yer aldığı pasaj oluşumları ekonomik verimliliğini yitiren merkezlerin dönüştüğü bir başka oluşumdur. Perakende alanları ile birlikte halk eğitim merkezleri, özel kurs merkezleri ve kamu kurumu gibi fonksiyonların yer aldığı bu oluşumlar, çoklu mülkiyetin bir sonucu olarak kendiliğinden bölgenin ihtiyacı doğrultusunda gelişim gösterdikleri için profesyonel bir dönüşüm örneği olarak kabul edilmemektedirler.
Şekil 4: Ekonomik Verimliliğini Yitiren Merkezlerin Mevcut Fonksiyonu
İstanbul’da farklı fonksiyona dönüşüm örnekleri bulunmakla birlikte, verimlilik kaybı yaşayan merkezlerin bir çoğu atıl halde beklemektedir. Fakat AVM’lerin güçlü ulaşım bağlantıları, sahip olduğu geniş alanlar ve merkezi lokasyonları sayesinde ekonomik verimlilliği düşük merkezlerin alternatif kullanımlarla, bulunduğu bölgenin gereksinimlerine uygun fonksiyonlar ile tekrar verimli gayrimenkuller haline gelebileceği düşünülmektedir. Yukarıda bahsedilen nedenlerden dolayı ortaya çıkan ekonomik verimliliğini kaybeden AVM arzının, içerisinde bulunduğumuz COVID-19 pandemi sürecinde daha da artacağı beklendiğinden perakende fonksiyonu dışında alternatif fonksiyonlar ile AVM’lerin yeniden işlevlendirilmesi mülklerin tekrar ekonomik değeri olan gayrimenkuller haline gelmesinde önemli bir çözüm önerisidir.
Derya Ben
Senior Consultant, Valuation & Advisory
