En yüksek yeni kiralama İstiklal’de, Bağdat Caddesi’nin geleceği dönüşümde

Cushman & Wakefield’ın yayınladığı ve Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı bölgesini ele alan ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri’ raporunun ikincisine göre, 2013 yılındaki yüzde 5’lik boşluk oranı bu yıl yüzde 10’a yükseldi. En yüksek yeni kiralama hacmi İstiklal Caddesi’nde gerçekleşirken, mağaza adedi bazında Nişantaşı ilk sırayı aldı. Kentsel yenilemenin yön verdiği Bağdat Caddesi’nden ise son 1 yılda 6’sı lüks ve toplam 11’i yabancı olmak üzere 49 marka çıktı. 3 ana caddede toplam marka sayısı ise bir önceki yıla göre yüzde 7 düşerek 656 oldu.

Dünyanın önde gelen gayrimenkul danışmanlık şirketlerinden Cushman & Wakefield’ın ikincisini yayınladığı ve Avrupa yakasında İstiklal Caddesi ve Rumeli, Teşvikiye, Vali Konağı ve Abdi İpekçi’yi kapsayan Nişantaşı Bölgesi ile Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi olmak üzere İstanbul’un 3 ana alışveriş caddesini inceleyen ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’, 2013 yılındaki yüzde 5’lik boşluk oranının bu yıl yüzde 10’a yükseldiğini, sektörde ‘kentsel yenilemelerin’ önemli yansımaları olduğunu ortaya koydu.
İstiklal’de boşluk oranı % 9’a düştü

Araştırma, İstiklal Caddesi’nin hazır giyim ve yeme-içme markaları için çekiciliğini devam ettirdiğini gösteriyor. 55.500 metrekare alanda toplam 267 mağaza stoğuna sahip olan İstiklal Caddesi’nde işlem sayısı bazında yeni kiralama oranında yüzde 60’lık artış ve boşluk oranının yüzde 11’den yüzde 9’a düşmesiyle birlikte aynı markanın tek cadde üzerinde birden çok mağaza açması ile amiral mağaza ve konsept mağaza açma eğiliminde de artış görüldü. Özellikle yerel perakendecilerin agresif büyüme stratejilerini devam ettirdiği caddenin özellikle Tünel ve Galata gibi yeni yükselen bölgeleri, caddedeki varlıklarını güçlendirmeyi hedefleyen markalar için çekici hale geldi.

Nişantaşı bölgesinde kiralama hacminin alan bazında %50’si Abdi İpekçi’de gerçekleşti
Vali Konağı, Rumeli, Teşvikiye ve Abdi İpekçi caddelerinden oluşan Nişantaşı’nda toplam stok 395 mağaza ile 56.300 m2 civarında. Mağaza adedi açısından ilk sırada olan Nişantaşı’nda hem yerel, hem uluslararası 70 lüks marka konumlanıyor. Ayrıca toplamda 70 uluslararası markanın Nişantaşı’nda mağazası bulunuyor. Araştırmaya göre son 1 yılda 49 işlemin gerçekleştiği Nişantaşı’nda, değişimlerin yeni kiralama işlemlerinin sayı bazında yüzde 80’ini mağazalaşmamış yerel markaların yeni girişleri şeklinde gerçekleşmiş olsa da alan bazında %50’si Abdi İpekçi’de yeni markalarla ve yer değişimleriyle gerçekleşti. Yenileme projelerinden kaynaklanan yeni perakende alanlarıyla birlikte Nişantaşı’nda boşluk oranı 1 yılda yüzde 4’ten yüzde 5’e çıktı.
Bağdat Caddesi’nden 1 yılda 49 marka çıktı
Araştırmaya göre Bağdat Caddesi’nde şu anda toplam stok 365 mağazada 75.000 m2 civarında ve rakamlar geçtiğimiz yılın altında seyrediyor. Kentsel yenileme ve istenilen kira bedelleri ile piyasa seviyesi arasında büyük farklar oluşması gerekçe gösterilerek son 1 yılda 49 adet marka Bağdat Caddesi’nden çıktı. Yenileme projeleri, 49 markanın üçte birinin mevcut mağazalarından çıkmasına neden oldu ve bunların sadece 5’i Bağdat Caddesi üzerinde yeni bir mağazaya geçerek yer değiştirdi. Ayrıca araştırma; Anadolu yakasında üst sınıflara hitap eden AVM’lerin ve AVM projelerin, Bağdat Caddesi’nden lüks markaların çıkışının devam etmesi eğilimini 2015 yılında daha belirginleştirdiğini ortaya koydu.

Eğilimin lokomotifi kentsel yenileme

2014 yılına göre Bağdat Caddesi’ndeki boşluk oranının yüzde 9’dan yüzde 14’e çıktığını kaydeden Cushman& Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, sektördeki eğilim ve dinamiklerin ana lokomotifinin kentsel yenileme projeleri olduğunu kaydetti. Gönden, ” Şu anda en büyük etkinin Bağdat Caddesi’nde yaşandığını ve azımsanmayacak sayıda ulusal ve uluslararası markaların caddeden çıktığını söyleyebiliriz. Artan boşluk oranları, ayrıca uluslararası ve lüks marka varlığındaki düşüş orta vadede kira değerlerinde düzenlemelere neden olabilir fakat şu anda böyle bir eğilim gözlenmemektedir. Nihai sonuçlar ve bunların ana caddeler üstündeki sürdürülebilir etkileri ancak yenileme projeleri tamamlandıktan sonra gözlemlenebilir. Bu nedenle yaşanmakta olan çok sayıda değişimden dolayı mevcut analizin geçici olduğu, uzun vadede genel bir eğilim haline gelmeyebileceği kabul edilmelidir ” değerlendirmesinde bulundu.

Kentsel yenileme projeleri ile daha kaliteli perakende alan stoğunun piyasaya gireceğini ve gelecekte bunun olumlu etkilerinin görülebileceğini ifade eden Gönden, yerel perakendecilerin ikincil alışveriş caddelerde agresif şekilde büyümeye devam edeceğini sözlerine ekledi. İkincil alışveriş caddeler araştırmada, Avrupa yakasında Bakırköy, Beşiktaş, Karaköy; Anadolu yakasında Kadıköy Bahariye Caddesi ve Ümraniye Alemdağ Caddesi olarak belirtiliyor. Bu noktalar; Mavi, Koton, LCW gibi markaların mağaza açmasıyla birlikte hızla gelişiyor.

18 bin metrekare yeni kiralama yapıldı, alanlar daha etkin kullanıldı
Araştırmaya göre, son 1 yılda 112 mağazada yaklaşık 18.000 m2 yeni kiralama yapıldı. Son 3 yılın yeni kiralama hacimleri, bu 3 ana caddedeki toplam perakende stoğunun yaklaşık yüzde 10’unun yıllık bazda yeniden kiralandığını gösterdi.
İstanbul’un alışveriş caddelerinin yerel ve uluslararası perakendeciler için stratejik öneme sahip olduğunu hatırlatan Toğrul Gönden, raporun en önemli sonuçlarından birinin 50 m2’den düşük işlemlerin iki katına çıkarak mağaza alanlarının daha etkin kullanılmaya başlanması olduğunu belirtti. Gönden şöyle devam etti: “ Mağaza boyutları açısından yeni kiralamanın ana lokomotifi 200 m2’den küçük ölçekli işlemler olup toplam işlem sayısının yüzde 60’ını oluşturmuşlardır. Ayrıca en küçük kategorisindeki yani 50 m2’den küçük işlem sayısı bir önceki yıla oranla yaklaşık iki katına çıkmıştır. Bu, daha küçük, markalaşmamış mağazaların el değiştirdiğine işaret etmektedir. Ayrıca tüm işlemlerin 31’i mevcut markaların yeni mağazalar açarak genişlemesi ve 13’ü ise yer değiştirmeler olmuştur. 3 ana caddede toplam marka sayısı bir önceki yıla göre yüzde 7 düşüş göstererek 656 oldu. Son 1 yılda 67 marka gelirken, 113 marka çıktı. Aradaki 46 fark, perakende pazarının bir konsolidasyon eğilimine işaret etmektedir. “