Kentsel Dönüşüm hakkında merak edilen sorular Konut Konferansı’nda tartışıldı

3. Havaalanı ve 3. Köprü Bölgesi projeleriyle hızla büyümeye devam eden İstanbul’un dengesiz ve plansız büyümesinin önüne geçilmesini sağlayacak çözümlerin ele alındığı Konut Konferansı’nda, gayrimenkul sektörünün beklediği çözümler değerlendirildi.

Konut inşası ve satışının her yıl arttığı İstanbul’da şehir planlamasının yeni nesil kılavuzu olarak beliren doğru veri okuması ve veri analizi teknolojileri, Yapı Endüstri Merkezi’nde düzenlenen ‘Konut Yatırımlarında 5N1K’ adlı oturumda ele alındı. Reidin Türkiye Ülke Müdürü Kerim Alain Bertrand moderatörlüğünde düzenlenen oturumda, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi Doç. Dr Ali Hepşen, Cushman & Wakefield Türkiye Araştırma Direktörü Dr. Dilek Pekdemir, Atlas Proje Geliştirme ve Yönetimi Şirketi Başkanı Tavit Köletavitoğlu ve DKY İnşaat ve Gayrimenkul Yatırım Genel Müdürü Tevfik Türel yer aldı.

Panelde, demografik ve sosyal değişimlerin yanı sıra deprem riskinin kentsel yenilemeyi kaçınılmaz kıldığı vurgulanırken, finansman desteği ile planların dışına çıkılan yapılanmanın en büyük sorunlar olarak belirdiği ifade edildi.

Son 30 yılda konut üretiminde çok büyük bir artışa tanık olan Türkiye’de, 2015 yılında konut üretiminin 700 bin üniteyi aştığını söyleyen Cushman & Wakefield Türkiye Araştırma Direktörü Dr. Dilek Pekdemir, ‘’ Konut ihtiyacının arkasında yatan demografik nedenler ve sosyal değişimi veriler ile destekleyecek olursak; Türkiye’de son 30-40 yıl içinde konut pazarında arz ve talep dinamikleri önemli değişiklikler gösterdi. Talep açısından bakıldığında 1970’lerde belirgin olan geniş aile yapısı 2000’li yıllarda daralarak çekirdek ve dağılmış aile yapılarını ön plana çıkardı. Bu değişimlerle beraber, ailelerdeki çocuk sayısı ve hane halkı büyüklüğü ciddi bir azalış gösterdi. Arz açısından irdelendiğinde ise konut üretiminin arttığı; 1970’lerde yıllık 70 bin ünite iken 2000’lerde 245 bin üniteye çıktığı, ayrıca 1000 kişi/yıl konut üretiminin ise ikiden dörde çıktığını görüyoruz. Ancak son 5 yılda konut üretiminin daha da hızlandığı, yıllık üretim hacminin 700 bin, 1000 kişi/konutun sayısının ise 9’a yükseldiği görülüyor.’’

Konut satış hacmindeki artış ödeme şekillerini değiştirdi

2008’den bu yana konut sektöründeki rakamların hızla değiştiğini ve konut talebini de bu değişimin yönlendirdiğini söyleyen Pekdemir, “Yıllık konut satış hacmi 2008 yılında 400 bin iken, her yıl artarak 2015 yılında 1 milyon 200 bine ulaştı. Konut satış hacmindeki artış ile ödeme şekilleri ve finansal dinamikler de belirgin bir değişim gösterdi. 2008 yılında satışların neredeyse hiç ipotekli satış yapılmazken, 2015 yılında bu oran yüzde 30-40’lara çıktı. Konut kredilerinin GSYİH payı da 2002’den bu yana artış gösterdi. 2002’de GSYH’deki payı yüzde 1-2 olan konut kredisi, 2013’te 50 milyar dolara erişerek yüzde 7’lik paya ulaştı. 2016’nın ikinci çeyreğinde ise bu miktar 45 milyar dolarak olarak yüzde 6,5’a geriledi.

Türkiye gayrimenkul sektöründeki en önemli değişim ise fiyat-kira-enflasyon ilişkisinde görüldü. 2010’da fiyat, kira ve enflasyon değerleri yaklaşık ayni oranlarda artar iken özellikle 2013 sonrası yeni konut ve 2. el konut fiyat artış oranları arasındaki makas açıldı. Ayrıca 2013-2015 yıllarında toplam satış içinde ilk ve ikinci el satış oranları sırasıyla yüzde 45 ve yüzde 55 oldu.’’

Gayrimenkul piyasası tüketiciler için ana yatırım alanı oldu

Türkiye’de gelişen inşaat sektörü ile hızla artan konut sayısı, gayrimenkul sektörünü de önemli bir yatırım alanına çevirdi. Yatırımcıların en büyük riski ise fiyat artışlarından olumsuz etkilenmeleri olarak belirtildi.

Doç Dr. Ali Hepşen, 68 il üzerinde veri analizi yapabildiklerini ve bu araştırmalar sayesinde ülke genelindeki durumu görebildiklerini söyledi. Hepşen, “Türkiye’de fiyat artışlarının yüzde 10 civarında olduğunu ve enflasyonun bir iki puan üzerinde kaldığını düşünürsek 2016’daki durağanlık normal. Orta gelir düzeyinde kalan tüketicilerin artması konut satışlarını kısıtlıyor. İleride ayrı yaşamayı tercih eden nesiller geliştiricileri yönlendirilecek.’’ dedi.

Kentsel yenilemenin konut sektöründeki dinamikleri değiştirdiğini belirten Dr. Dilek Pekdemir, ikinci el konutların daha fazla satıldığına dikkat çekti. Pekdemir, “Yenileme ve yatırım öne çıkan faktörler olarak beliriyor. Geliştiriciler ekonomik şartların ışığında alternatif finansman yöntemleri sunmaya başladı. Üretilen konutların satışlarını destekleyebilmek için farklı finansman yöntemleri kullanıldı. Kentsel yenileme faaliyetlerinin arttığı 2013’ten bu yana yeni konut fiyatları yüzde 6-8 artarken, ikinci el konut fiyatları yüzde 20 civarında artış gösterdi. Tüketiciler için konutun büyük bir yatırım alternatifi oluşturması özellikle 2. el konut fiyat artışlarını tetikledi” dedi.

Pekdemir, konutun bir yatırım aracı olarak kabul edildiğini vurgulayarak, “Ticari yatırımlar için sürdürülebilir kira getirisi elde etme fikri bu yatırımın sebepleri arasında iken konut yatırımcıları kira artışının yanı sıra değer artışından da büyük bir kazanç elde ediyor” ifadesini kullandı.

Kentsel yenilemeyi en önemli kılan faktör deprem riski

Reidin’in son 15 yılı derlediği verilerin ışığında yapılan panelde, Türkiye’deki kentsel dönüşüm sürecinin odak noktası deprem riski olarak belirtildi. Reidin Ülke Müdürü Kerim Alain Bertrand, 1999 Gölcük depreminin ardından Prof. Dr. Ahmet Işıkara’nın “30 yıl içinde deprem olacak” uyarısını hatırlatarak vaktimizin yarı yarıya azaldığına dikkat çekti.

Doç. Dr. Ali Hepşen ise Avrupa’da şehirlerin yenileme sürecinin 30 yıl öncesine uzanan planlarla yapıldığına dikkat çekerek, “Berlin gibi kentler için planlama süreci 10 yıl. Bu planlama kapsamında, yenileme yapılacak bölgede yaşayan canlı türlerinin, yaşam alanlarının etkilenmemesine dikkat ediliyor. Arsa sahiplerinin rızası olmadan çalışma yapılmıyor. Demografik değişimler tabii ki çok önemli ancak çok daha önemli olan bir faktör deprem. 1999 depreminin ardından gelecek 30 yılda 7 şiddetinde bir deprem yaşanması olası. Bu korku verici bir bilgi ve zamanımızın azaldığını gösteriyor. Konutların sadece yüzde 8’inin 2000 sonrası yapıldığına dikkat çekersek, kentsel dönüşüm kesinlikle hızlanmalı” ifadesini kullandı.