Gayrimenkul Teknoloji Ekosistemi Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Bir önceki yazımda teknolojinin, iş dünyasının her alanında değişim için bir katalizör olmayı sürdürdüğünden bahsetmiş, teknolojiyi katma değer yaratmak için kullanmayı başarmanın önemini vurgulamıştım. Bu hafta ise gayrimenkul teknolojisi girişim ve yatırımlarını ele almak istiyorum.

1. Gayrimenkul teknolojisi faaliyet alanları:

• Emlak siteleri ve gayrimenkul arama hizmetleri ilk gelişen dikey. Yurt dışında olduğu gibi Türkiye’de de konut odaklı girişimler oldukça fazla olmakla birlikte henüz Türkiye’de olmamasına rağmen, ticari gayrimenkul girişimleri de tüm dünyada gün geçtikçe artıyor.
• Pazar yerleri alıcı ve satıcıları doğrudan bir araya getiren platformlar olması sebebiyle geniş ve hızla gelişen bir dikey. İşlemlere dahil olup, elde ettikleri gelirler itibariyle yatırımcıların dikkatini çekmeye devam ediyor.
• Teknoloji destekli aracılık daha kısıtlı bir dikey olsa da, pazar yerleri gibi işleme dahil oluyor ve arama hizmetlerini kendileri ya da partnerleriyle birleştiriyor.
• Sanal gerçeklik teknolojileri, sağladığı 3 boyutlu bina modelleri ve bina içi gösterimleri gibi çözümlerle gayrimenkul pazarlama süreçlerinde gittikçe önem kazanıyor.
• Kiralama yönetimi dikeyinde aracı ve mülk sahiplerine yönelik süreç yönetimi konusunda bulut bazlı çözümler sunuluyor. Girişimler henüz az sayıda olmasına rağmen oldukça hareketli bir dikey.
• Bilgi, veri, değerleme ve analiz ile ilgili girişimler yine oldukça fazla sayıda ve binalar ile ilgili bilgi ve veri paylaşımı üzerine faaliyet gösteriyorlar. Yoğun olarak mal sahipleri tarafından, değerleme ve işlem süreçlerinde kullanılıyor.
• Bina/mülk yönetimi grubundaki girişimler mülk, bina ve tesis yönetim dikeyinde süreç yönetimi çözümleri sunarak, kira, ortak gider, kiracı ilişkileri, teknik bakım vb konuları ele alıyor.
• Yatırım ve Finansman dikeyinde ise kitle fonlama vb yöntemler ile yatırım veya finansman temini gibi konularda, genelde pazar yeri veya eş düzeyde iletişim şeklinde çözümler sunuluyor ve gün geçtikçe önem kazanıyor.

2. Girişim ve Girişimciler

2012 ve 2015 yılları arasında 300’e yakın yeni gayrimenkul teknoloji girişimi kurulurken, bu rakam 2015 ve 2016 yılları için yaklaşık 70 adet girişime düşmüş durumda. Birçok girişimcinin gayrimenkul geçmişi olmaması ve çoğu zaman yaşadıkları olumsuz tecrübeler bu girişimleri tetikliyor. Gayrimenkul geçmişi olan girişimcilerin ise çoğu zaman çok somut ve oldukça kısıtlı bir problem veya dikeyi ele alarak bu alanda girişim başlattıklarını görüyoruz. Ancak gayrimenkul sektörünün çok boyutlu ve çok katmanlı olması, tekil çözümlerin yetersiz kalmasına ve bir çok girişimin başarısız sonuçlanmasına ya da ortak çalışmalara gidip, tamamlayıcı çözümler sunmaya çalışmasına neden oldu.

Ortak çalışmaların başarılı örnekleri olarak ilk akla gelenler sanal gerçeklik teknolojisi kullanarak bina gezisi olanağı sunan de Redfin ve Matterport, kiralama yönetimi alanında faaliyet gösteren VTS ve işlem verisi sağlayan Compstak sıralanabilir.  .Diğer taraftan rakip olan Hightower ve VTS girişimleri, kendi başlarına yatırım alma konusunda başarılı oldu ve 2016 yılında bir ilke imza atıp VTS markası altında birleşerek $300 milyon değere ulaşan bir şirket konumuna yükseldi. Gayrimenkul teknoloji sektöründe $1 milyar şirket değerine ulaşan ve dolayısıyla unicorn veya tek boynuzlu at unvanını kazanan girişimler; 2012 yılında kurulan Compass ve 2014 yılında kurulan Opendoor Labs girişimleri olarak sıralanabilir. Opendoor Labs’in iş modeli, evini satmak isteyenlere oldukça geniş veri tabanı sayesinde dakikalar içinde teklif sunması, 3 gün içinde evi satın almayı taahhüt etmesi ve satın alınan evi yine kendi platformu üzerinden satışa çıkartması. Evtiko gibi Sina Afra’nın Türkiye’de tanınmış girişimcilerin ise benzer girişimleri mevcut.

ABD’de tanınmış girişimciler arasında Donald Trump’ın damadı Jared Kushner ve kardeşi yer alıyor. 2014 yılında ABD’nin en gözde şehirlerinde ticari gayrimenkul yatırımları için kitlesel fonlama platformu olarak kurulan Cadre’nin kurucu ortakları arasında bulunuyorlar. CrediFi 2.3 milyon adet mülkteki toplam $12 trilyon değerindeki kredi verilerine, CompStak ise Manhattan’da bir yıl içinde gerçekleşen tüm ofis kiralama işlemlerinin verilerine sahip. Bu noktada dünyadaki gayrimenkul teknoloji merkezinin New York olduğunu hatırlatmakta fayda var.

3. Yatırım ve Yatırımcılar

Risk sermayesi (venture capital) yatırımcılarının, gayrimenkul teknoloji girişimlerine 2014 ve 2015 yıllarında 176 ve 148 adet olmak üzere her yıl yaklaşık $1,5 milyar yatırım yaptığını görüyoruz. Girişimler yatırımcılardan tek bir turda ortalama $2-4 milyon arası yatırım alıyorlar. Yatırımların yarısından fazlası çekirdek sermaye olarak alınıyor ve yatırımların 1/3’ü A turunda, geri kalan miktarı ise B ve C turlarında gerçekleşiyor. Yatırımların 1/3’i New York ve San Francisco’da yapılıyor.

Örneğin Opendoor Labs $1 milyar değere ulaşana kadar 4 turda toplam $320 milyon yatırım alırken CompStak 18 farklı yatırımcıdan 5 turda yaklaşık $14 milyon, Cadre ise 8 farklı yatırımcıdan 2 turda toplam $68 milyon yatırım almış. Girişim ekosisteminde melek yatırım ağları, uzmanlaşmış kuluçka ve hızlandırma merkezleri, ilk aşamalarda gerek sağladıkları çekirdek sermaye gerekse sponsorluk, mentörlük ve manevi destek açısından önemli rol oynuyorlar.

Analitik tahmin ve paylaşım ekonomisinin gayrimenkul teknoloji alanında önemli temalar olması bekleniyor. Gayrimenkul sektörün dinamikleri ve karmaşası nedeniyle, başka sektörlerde başarılı olan çözümleri birebir sektörümüzde uygulamak mümkün olmuyor. Örneğin turizm ve ulaşım sektörlerinde faaliyet gösteren Airbnb veya Uber’in performansına benzer bir yaklaşımın gayrimenkul sektöründe yakın gelecekte gerçekleşmesini beklemek çok doğru olmayacaktır. Yazımda bahsettiğim başarılı çözümlere rağmen, gayrimenkul sektörün teknoloji konusunda çok bakir olduğunu unutmamak gerekir…

Tuğra Gönden

Cushman & Wakefield Türkiye

Yönetici Ortak