ESG Yatırımlarında Yatırımcıları hangi fırsatlar bekliyor?
LEED Sertifikalı Ofislerin Performansı
2020 yılında önceki yıllara göre ESG taahhütleri ile birlikte kapalı özel sermaye fonlarının ortalama büyüklüğü %16,9 oranlık artışla 1,4 milyar dolara yükseldi. 2023’e kadar yatırımcıların %80’inin ESG’yi stratejilerine dahil edeceği öngörülmektedir. AFIRE’nin 2021 sınır ötesi yatırımcılar anketinde, katılımcılardan ESG kriterlerini önem derecesine göre sıralamaları istenmiştir. Sıralanan ilk 5 kriterden 4’ünün çevre ile ilgili öncelikler olduğu görülmüştür. ESG taahhütlü varlıklara olan talep arttıkça, kilit bir soru da ortaya çıkmıştır. Peki bu varlıklar ESG taahhütü olmayan varlıklardan daha iyi performans gösteriyor mu? Eğer öyleyse, bu farkı ölçmek mümkün müdür? Bu yazımızda 2010-2020 dönemleri arasında LEED sertifikası almaya hak kazanan binalarla sertifikası bulunmayan binalar karşılaştırılmıştır. LEED sertifikalı binaların, sertifikasız binalar ile karşılaştırıldığında sürekli artan kira gelirleri elde ettiği görülmektedir. Buradaki kira avantajı yadsınamaz oranlardadır. 2015’ten beri LEED sertifikasına sahip binaların, sertifikasız binalara göre %11.1 daha yüksek kira değerinde olduğu görülmektedir.
LEED sertifikalı ve sertifikasız binaların kira getirilerinin birim alan üzerinden değerlendirilmesi
Kaynak: CoStar, Cushman & Wakefield
LEED sertifikalı ve sertifikasız binaların doluluk-boşluk oranları
Kaynak: CoStar, Cushman & Wakefield
LEED Projelerinde Maliyetler
Yeşil bina sertifikasyon süreci genellikle ekonomik maliyetleri çok arttırdığı gerekçesiyle kaçınılan bir süreçtir. Bu durum yatırımcıyı yönlendirmek adına zorluklar getirmektedir. LEED sertifikası değerlendirme ücretleri proje metrekaresine göre ölçeklenmektedir. Maliyetleri analiz ettiğimizde ise 2018 yılında Düzce Üniversitesi’nde yapılan bir araştırmaya göre, LEED sertifikası Altın seviye için %7,43 ve Platin seviye için %9,43 maliyet artışı olduğu hesaplanmıştır. Yeşil bina maliyetlerini değerlendirirken sadece ilk yatırım maliyetlerinden bahsetmek yetersizdir. Doğru bir maliyet analizinin temelinde yaşam döngüsü maliyet analizi, değer mühendisliği ve net etki analizi yer almaktadır.
Sürdürülebilir Ofisin Yatırımcıya Sunduğu Fırsatlar
Amerika Birleşik Devletleri’nde 1,216 binada yaklaşık 30 milyon m2 A sınıfı ofis LEED sertifikalıdır. Bu oran tüm A sınıfı ofislerin üçte birini temsil etmektedir. Özetle, sürdürülebilirliği iş modellerinde odak noktasına alan yatırımcılar gittikçe büyüyen bir pazarla ve yükselen fırsatlarla karşı karşıyadırlar. Halen, LEED sertifikasına sahip olmayan binalar pazarda büyük bir fırsat olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu durum yatırımcılar için mevcut stokları dönüştürmek ve daha sürdürülebilir bir portföy oluşturabilmek için çok büyük bir potansiyel olarak değerlendirilmektedir. Yatırıcımların akıllarındaki en büyük sorulardan biri yeşil ofislerin sadece yeni binalarda yapılabilip yapılamayacağıdır. Mevcut ofisler de LEED’in sürdürülebilirlik kriterlerine göre yenilenebilmektedir. Essity tarafından yakın zamanda yapılan anket sonucuna göre, ofis çalışanlarının %80’nin daha çevre dostu çalışma alanlarını tercih edeceği saptanmıştır. İnsanların zamanının yaklaşık %90’nın iç mekanlarda geçirdiği düşünüldüğünde ofislerin çevre dostu ve sağlıklı olması gerekliliği ortaya çıkmaktadır.
İç mekanlarda kullanılan birçok yapı ürünü ve donanımı üretimlerinde kullanılan kimyasal maddeler nedeniyle, yoğun oranlarda uçucu organik bileşik emisyonları bina içine yayılmaktadır. Böylelikle kirletici kaynakların iç çevrede birikmesi ve doğrudan kapalı birimlerin havasına karışmasıyla birlikte uçucu organik bileşikler, iç mekanlarda dış havaya oranla oldukça yüksek yoğunluk düzeylerinde bulunabilmektedir. Buna karşın iç hava kalitesinin iyileştirilmesi ile ofisler gibi sürekli çalışma alanlarında verimliliğin arttığı ve devamsızlığın azaldığı gözlenmektedir. LEED’de iç mekan kalitesinin yüksek derecede olabilmesi için; insan sağlığını tehdit eden uçucu organik bileşik kullanımı kısıtlanmakta, iç ortamdaki ses yalıtımı arttırılarak iyi düzeyde akustik performans sağlanmakta ve konfor düzeyinin daha iyi sağlanabilmesi açısından, iç ortamdaki havalandırma ve aydınlatma seviyelerinin kullanıcılar tarafından kontrol ederek denetlenmesi sağlanmaktadır.
Türkiye’de ise Nisan ayı itibari ile USGBC’ye kayıtlı 1003 proje bulunmaktadır, 492 projenin ise sertifikalandırma süreci tamamlanmıştır.
Sonuçlar
Çevresel performans ve sürdürülebilirlik ölçütleri yatırım kararlarından giderek önemli bir kriter olarak karşımıza çıkmaktadır. ESG taahhüdü olan yeşil binalar %11 daha yüksek kira gelirine sahiptirler. Buradaki kiracıların ekonominin kötüye gittiği dönemlerde dahi daha dayanıklı olduğu kanıtlanmıştır. Ayrıca, LEED sertifikalı binaların pandemi sonrası süreçte boşluk oranları LEED sertifikasız binalara göre daha düşüktür. ESG odaklı kiracılar, bu alandaki politikalar daha katı hale geldikçe ve Covid-19 sonrası yeni dünyada daha yüksek beklentilerde olacaktır.
Yeşil binalar sadece gelir getiren ticari gayrimenkul geliştirme projeleri değildir. Bulundukları kentsel alanların sürdürülebilir özellikler kazanmasında yardımcı öğelerdir. Esasında her ticari gayrimenkul geliştirme kararında projenin üst ölçekte kentsel dokuya ve insan sağlığına etkileri değerlendirilmelidir. Yeşil binaların geleneksel binalardan farklı olarak en önemli amaçlarından biri bulundukları çevreye, ekonomiye ve sosyal dokuya pozitif etkileri ile açıklanmaktadır.
Ayrıca, “Yeşile Dönmek” hem yüksek kira geliri arayışındaki bina sahipleri için hem de ESG stratejisi gerekliliklerini karşılama arayışındaki kiracılar için kazan kazan bir senaryoyu meydana getirmektedir.
Önemli Bulgular
- LEED sertifikalı binalar sertifikasız emsalleriyle karşılaştırıldığında, devamlı olarak daha yüksek kira getirisine sahiptir. 2015 yılından beri, LEED sertifikalı binalar sertifikasız binalara göre ortalamada 4.13$ yada 11.1% daha yüksek kira getirisine sahip olmuştur.
- ESG taahhütlerine ulaşılmasında LEED sertifikasının yüksek inşaat ve yenileme maliyetlerine neden olduğu varsayılmaktadır. Araştırmalar, LEED sertifikası almanın inşaat maliyetlerini sadece 7.43% ile 9.43% arasında arttırdığını göstermiştir.
- LEED sertifikalı varlıklar, durgunluk dönemlerinde üstün performans sağlayarak küresel ekonomik krizi sonrası ve pandemi dönemleri için RevPAF büyümesinde LEED sertifikasız varlıkları en az %49 puan geride bırakmıştır. Ek olarak, LEED sertifikalı varlıklar, COVID-19 sonrasında LEED sertifikasına sahip olmayan emsallerinden daha yüksek doluluğa sahip olma eğiliminde olmuştur.
- Pandemi, ESG varlıklarına yönelik kiracı talebini hızlandırmıştır. 2020’nin ilk çeyreğinden bu yana ABD’de LEED sertifikasız varlıkların doluluk oranı %90’dan %88’e düşerken aynı dönemde LEED sertifikalı varlıkların doluluk oranı %90’dan %92’ye yükselmiştir.
- LEED sertifikalı varlıklar, LEED olmayan binalara göre son üç yılda metrekare başına ortalama %21.4 daha yüksek piyasa satış fiyatına sahiptir.
- Amerika Birleşik Devletleri’ndeki toplam kentsel ofis envanterinin sadece %2,5’ini oluşturan LEED sertifikası ile sürdürülebilir varlıklar hala oldukça niş bir alanı oluşturuyor. Son 10 yılda şehir içi teslimlerin %46’sını oluşturan LEED sertifikalı binalar ile envanter hızla büyümeye devam etmektedir.
Kaynaklar:
- The Rise of ESG, Preqin:https://www.preqin.com/esg/rise-of-esg
- 3 Uğur, Latif Onur, and Neşe Leblebici. “An Examination of the Leed Green Building Certification System in Terms of Construction Costs.” Renewable and Sustainable Energy Reviews, Pergamon, www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/ S136403211730847X.
Başak Erik, MSc
Consultant, Workplace and Sustainability
Project & Development Services
Cushman & Wakefield Türkiye
